格力地產(chǎn)的“大消費產(chǎn)業(yè)”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，銜枚疾進。

8月30日晚間，格力地產(chǎn)（600185.SH）發(fā)布《重大資產(chǎn)置換暨關聯(lián)交易預案》（以下簡稱《預案》），其擬以持有的上海合聯(lián)、上海保聯(lián)、上海太聯(lián)、三亞合聯(lián)及重慶兩江的100%股權(quán)及格力地產(chǎn)相關對外債務，與海投公司持有的珠海免稅集團51%股權(quán)進行置換。

由于本次重組標的資產(chǎn)的審計、評估工作尚未全部完成，標的資產(chǎn)的交易價格尚未確定。但格力地產(chǎn)明確，置出資產(chǎn)作價與置入資產(chǎn)作價的差額部分，擬以現(xiàn)金補足。

此時，距離其7月初宣布置入免稅業(yè)務、逐漸退出房地產(chǎn)開發(fā)的計劃，只用了不到兩個月時間。

高效的推進節(jié)奏背后，不僅顯示出格力地產(chǎn)對于拓展免稅經(jīng)營等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的決心，亦體現(xiàn)了地方政府在推動國有企業(yè)整合與發(fā)展的戰(zhàn)略意圖與積極作為。

“珠海作為粵港澳大灣區(qū)的重要組成部分，正在大力發(fā)展現(xiàn)代化國際化經(jīng)濟特區(qū)。格力地產(chǎn)通過整合具有穩(wěn)定收益和良好發(fā)展前景的免稅業(yè)務，不僅有助于提升資產(chǎn)質(zhì)量和盈利水平，也能更好地融入粵港澳大灣區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的藍圖，鞏固其在區(qū)域經(jīng)濟中的領先地位?！比A南一名資深的產(chǎn)業(yè)人士觀察者表示。

明確交易對象與比例 高效推進重組工作

通過明確交易對手和資產(chǎn)注入比例等細節(jié)，格力地產(chǎn)的重大重組距離落地實施，又前進了一大步。

公開資料顯示，珠海免稅集團有兩名股東，其中，珠海國資委全資控股的海投公司持有珠海免稅集團77%股權(quán)，城建集團持有珠海免稅集團23%股權(quán)。 

在格力地產(chǎn)7月撤回的原方案（即《格力地產(chǎn)擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海免稅集團100%股權(quán)并募集配套資金草案》）中，格力地產(chǎn)的交易對手是珠海國資委與城建集團。

而新發(fā)布的《預案》中，海投公司成為了唯一的交易對象，擬置入的珠海免稅集團股權(quán)也從 100%降至51%，在確保上市公司取得珠海免稅集團控制權(quán)的同時，又不至于承擔過高的資金壓力，交易可靠性大幅提升。

值得一提的是，《預案》還明確了資產(chǎn)置換和現(xiàn)金補足的交易方式，不涉及發(fā)行股份或募集配套資金，不僅避免了潛在的融資壓力和稀釋股東權(quán)益的風險，可執(zhí)行性更強，重組工作有望更高效推進及實施落地。

從這一系列細節(jié)中，可見地方政府在推動當?shù)貒衅髽I(yè)整合與經(jīng)營發(fā)展的“良苦用心”。

近年來，在珠海市委部署推動下，珠海經(jīng)濟特區(qū)“二次創(chuàng)業(yè)”征程加速開啟。

全面協(xié)調(diào)推動國資國企改革，發(fā)揮好國企在珠海提升城市能級量級、打造粵港澳大灣區(qū)重要門戶樞紐、珠江口西岸核心城市和沿海經(jīng)濟帶高質(zhì)量發(fā)展典范中的主力軍作用，是助力“二次創(chuàng)業(yè)”的重要內(nèi)容。

早在2020年，珠海市人民政府印發(fā)的《珠海市市屬國有企業(yè)重組整合方案》 明確提出，“加大國有資本布局結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整” “將珠海免稅集團與海投公司進行整合” “推動優(yōu)質(zhì)資源向優(yōu)勢企業(yè)集中”。

今年1月，珠海市國資委召開珠海市屬國有企業(yè)重組整合大會，宣布啟動新一輪國企重組整合行動。珠海市國資委表示，“實施市屬國企新一輪整合重組，旨在通過戰(zhàn)略性重組與專業(yè)化整合，進一步調(diào)整優(yōu)化市屬企業(yè)國有資本布局，為珠海國資國企做強做優(yōu)做大注入改革動能?！?/span>

在此輪改革中，珠海免稅集團、海投公司、格力地產(chǎn)的經(jīng)營活力有望進一步激發(fā)。

2021年9月以來，珠海迎來了粵港澳大灣區(qū)、現(xiàn)代化國際化經(jīng)濟特區(qū)、廣東自由貿(mào)易區(qū)橫琴片區(qū)和橫琴粵澳深度合作區(qū)“四區(qū)”疊加時代，免稅業(yè)務在內(nèi)的多項文旅消費產(chǎn)業(yè)迎來歷史性發(fā)展機遇。

在此背景下，如果置入珠海免稅的工作能順利落地，格力地產(chǎn)的業(yè)務將與粵港澳大灣區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展更加緊密地聯(lián)系起來，有助于公司更好利用區(qū)域政策紅利，在區(qū)域經(jīng)濟中發(fā)揮更大作用。

免稅業(yè)務成色佳 企業(yè)、國資、中小股東多方共贏

事實上，對于上市公司、中小股東、國資機構(gòu)而言，此次重組也是一場多方共贏的交易。

《預案》發(fā)布的同日，格力地產(chǎn)《2024 年半年報》同步披露，由于房地產(chǎn)市場日漸式微，報告期內(nèi)格力地產(chǎn)營業(yè)收入雖同比增長2.05%至18.93 億元，但凈利潤卻虧損了7.77 億元，公司計提資產(chǎn)減值損失3.78 億元。

截至2024年中期，格力地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率同比提升了2.23個百分點至80.65%。

擺脫經(jīng)營困境、增強上市公司盈利能力，是上市公司管理層、中小股東與國資機構(gòu)的共同期待。

注入優(yōu)質(zhì)的免稅業(yè)務資產(chǎn)，剝離日漸式微的房地產(chǎn)業(yè)務，是最符合當前行業(yè)現(xiàn)狀與公司發(fā)展的“破局”方式。

作為一家位于中國南部沿海重要城市珠海的大型國有免稅企業(yè)，珠海免稅集團擁有成熟的免稅商品銷售網(wǎng)絡和渠道資源，其投資價值和發(fā)展前景不言而喻。

眾所周知，免稅品經(jīng)營資質(zhì)具有國家特許經(jīng)營的稀缺性。近年來，國內(nèi)陸續(xù)出臺多項鼓勵政策引導海外消費回流，刺激免稅消費，推動我國免稅消費滲透率提升。 

根據(jù)弗若斯特沙利文測算，2025年全球旅游零售市場規(guī)模有望達到8991億元，其中免稅占比將達到63.7%，規(guī)模為5724億元。從份額上來看，我國免稅品銷售額持續(xù)增長，從2016年的50.3%增至2019年的55.1%，2025年我國旅游零售市場規(guī)模有望達到2770億元，其中免稅規(guī)模為1817億元。

近年來，珠海免稅集團的經(jīng)營業(yè)績頗為亮眼。

繼2023年全年歸母凈利潤增長176.95%至6.73億元后，進入2024年，珠海免稅集團再度交出亮眼“捷報”。上半年，珠海免稅集團實現(xiàn)營業(yè)收入13.12億元，歸母凈利潤4.38億元，均延續(xù)強勁增長態(tài)勢。

值得一提的是，在2023年披露的原方案中，珠海市國資委、城建集團作為交易對手方曾承諾，2023年至2025年珠海免稅集團的凈利潤不低于5.02億元、5.67億元及6.2億元。

目前，珠海免稅集團的業(yè)績水平遠超承諾額，今年上半年的凈利潤更是接近年度承諾業(yè)績的八成。

對于中小股東而言，在房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整的行業(yè)背景下，格力地產(chǎn)積極轉(zhuǎn)型有望提升盈利水平，增強現(xiàn)金分紅能力，優(yōu)化和提升公司治理水平，更好地保護中小投資者的利益。

對于國資機構(gòu)來說，珠海免稅集團與格力地產(chǎn)的結(jié)合，將推動國有經(jīng)濟布局優(yōu)化和結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升資產(chǎn)證券化水平，實現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值，打造國企改革“新標桿”。

對于上市公司而言，通過置出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，置入珠海免稅股權(quán)，格力地產(chǎn)逐步退出房地產(chǎn)開發(fā)，將有效優(yōu)化公司負債結(jié)構(gòu)，提升資產(chǎn)質(zhì)量，專注免稅業(yè)務，實現(xiàn)主業(yè)轉(zhuǎn)型，同時，也利于后續(xù)珠海房產(chǎn)存貨去化。

聯(lián)動海洋、口岸經(jīng)濟 消費轉(zhuǎn)型輪廓清晰

值得一提的是，在市場固有印象中，格力地產(chǎn)中的“地產(chǎn)”標簽非常“濃重”，涉足“免稅業(yè)務”可能“跨度”太大。

事實上，這種觀點并不準確。

早前，格力地產(chǎn)就已涉足消費業(yè)務，并在2020年確立了“房地產(chǎn)、大消費、生物醫(yī)藥大健康”的產(chǎn)業(yè)布局。

2020年3月，格力地產(chǎn)研發(fā)搭建的“珠海免稅MALL”網(wǎng)上商城正式上線，打造“智能+”消費生態(tài)體系。此外，格力地產(chǎn)還通過洪灣中心漁港開啟海洋業(yè)務，推進“智慧漁港”建設，發(fā)展海洋經(jīng)濟等。

今年上半年，格力地產(chǎn)大消費業(yè)務實現(xiàn)收入2.28億元。

根據(jù)格力地產(chǎn)的規(guī)劃，如果順利完成重大資產(chǎn)置換，公司將通過免稅業(yè)務的注入，充實口岸經(jīng)濟業(yè)務內(nèi)涵，聯(lián)動海洋經(jīng)濟服務范疇，形成以免稅業(yè)務為主導的大消費產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。

格力地產(chǎn)的“大消費產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)型方向，也符合國家擴大內(nèi)需的政策導向。

消費是拉動經(jīng)濟增長的重要引擎。黨的二十大報告指出，健全宏觀經(jīng)濟治理體系，發(fā)揮國家發(fā)展規(guī)劃的戰(zhàn)略導向作用，加強財政政策和貨幣政策協(xié)調(diào)配合，著力擴大內(nèi)需，增強消費對經(jīng)濟發(fā)展的基礎性作用和投資對優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)的關鍵作用。黨的二十屆三中全會提出，“完善擴大消費長效機制”。

發(fā)展免稅行業(yè)，則是促進擴大消費的一個重要機制。免稅產(chǎn)業(yè)作為消費回流的重要經(jīng)濟抓手，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、盤活資本活力的作用將進一步加強。 

可以預見的是，在供給升級和需求帶動的雙向作用下，文旅消費市場的持續(xù)火爆，海洋經(jīng)濟快速發(fā)展，免稅消費板塊的強勢加盟將增強企業(yè)抗風險能力，帶動格力地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。