摘要:CPTMarkets市場分析:美聯儲尚未降息,美國房價又創新高!租房比買房更劃算?
CPT Markets市場分析:美聯儲尚未降息,美國房價又創新高!租房比買房更劃算?
一個月前,市場普遍預期美聯儲將于3月份降息。然而,隨著通脹和就業數據均表現強勁,導致市場對降息的期望逐漸消退,轉而關注美聯儲對未來利率走向的指引,即利率預測「點狀圖」及美聯儲鮑威爾主席的講話。當前,市場押住美聯儲將于6月首次降息,可能性高達70%,這無疑為美國房市注入強心劑,CPT Markets分析師指出,這意味著投資者將能以相對低廉的房貸利率,增加購房意愿。
根據知名房產網站Redfin的數據,可發現美國房價中位數表現強勁。與一年前相比,圣地亞哥、洛杉磯和底特律的房價增幅最為顯著,分別上漲了11.2%、8.6%和8.2%;反之,增長最緩慢的城市包括達拉斯、丹佛和俄勒岡州的波特蘭,房價增長分別為2.9%、2.7%和0.9%,整體而言,今年3月房屋銷售價格上漲了5.3%。如此怪異的房市情況,不免讓人開始懷疑美聯儲理應在今年下半年才有降息機會,為何房價卻能屢創新高呢?對此,CPT Markets分析師闡述了推動美國房價上漲的主要因素。
過往經驗顯示,較高的房貸利率通常會導致市場購買意愿降低,從而影響房價松動。然而,此次的加息過程與過往完全不同。過往的加息是一個漸進式的過程,需要經過三到四年后才將利率提升至5%以上,但此次加息,美聯儲卻采取了激進加息策略,僅用一年多的時間就加息了500多個基點,導致利率環境發生了突變。
由于當前房貸利率較高,使得許多潛在購房者望而卻步,限制了房屋成交量。同時,許多房主持因有惜售態度而決心等待利率下調后再出售房產,如此稀缺性的結果終導致房屋庫存緊張,進而推升房價。
若我們將美國30年期房貸利率與MBA房貸申請量進行對比,可以發現它們之間幾乎呈現反向關系,即房貸利率上升,房貸申請量便會下降。當前,由于投資者預期美聯儲即將降息并認為2025年的利率將低于當前水平,市場的投機意愿便全面歸來。
「究竟是買房好還是租房好」,這一問題每年都困擾著許多人,特別是首次購房人或是希望從租客晉身為屋主的人。事實上,在近期美國各大房地產報導中,由于房租連續出現降溫,但房價卻居高不下,此一現象引發了一輪激烈的討論。舉例來說,去年,前50大都市區中有45個地區租房比買房更劃算,而今年,這50個都市區已經全部轉變為買房成本高于租房,像是田納西州的孟菲斯、阿拉巴馬州的伯明翰、賓夕法尼亞州的匹茲堡、密蘇里州的圣劉易斯以及馬里蘭州的巴爾的摩等城市,已經不再是買房比租房更優惠的地區。而若我們注意到租金比買房更優惠的前十大都市區中,其購房的平均每月付款比租金高出1,950美元,相當于多出95.6%,每月還款幾乎是租金的兩倍。
為讓讀者能更深入了解,CPT Markets分析師列舉出一些租金與購房成本差距較大的都市區,像是西雅圖的租金為2,000美元,而購房成本為4,422美元;亞利桑那州的鳳凰城的租金為1,543美元,購房成本為3,071美元;舊金山的租金為2,815美元,購房成本為5,504美元。其它城市如洛杉磯、加州圣荷西、田納西州納什維爾、俄勒岡州波特蘭、加州首府沙加緬度和德州休斯敦,它們的差距至少都高達百分之八十以上。
到底是購買房產還是租賃住宅呢?CPT Markets分析師通過一個簡單的計算公式逐一拆解讓讀者能更為明白。假設租房比購房每月節省1,027美元,那么五年租房可節省61,620美元,但若考慮房價的升值,以美國房價平均每年5%的漲幅計算,購買價值41萬美元的典型房產,五年后將升值到52.32萬美元,增值11.32萬美元。雖然購買房產看似需要支付更多,租賃看似非常劃算,但若我們將時間線拉長,房產價值的增長往往會為房主帶來回報,且隨著時間的推移,回報率越高。提醒讀者,本文的分享僅基于當前的統計數據,提供給讀者作為投資參考,至于購買還是租賃,仍需取決于個人的需求和選擇,并沒有絕對的對錯。
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