自2023年開始，中國房地產市場的供求關系發生了明顯轉變。隨著城鎮化進入下半場，大規模的增量城市建設已成為歷史。在房地產存量時代，行業正在經歷前所未有的變革。

根據戴德梁行的數據，到2022年底，滬深兩市17家上市銀行對公房地產不良貸款余額達到2564億元，一年增長72%。在持續去杠桿的宏觀背景下，房地產“不良”時代已開啟。

傳統的不良資產處置方式是以“時間換空間”，但在房地產市場下行周期下，傳統方式“失靈”。如何尋求發展是行業內待解決的難題。

圖/對話國銳集團創始人、董事局主席魏純暹先生

國銳集團以產品邏輯為出發點，用時間換取價值，積極尋找存量市場中的優質項目，深入挖掘單個項目的價值。然后利用主業優勢對其進行二次規劃設計，使不良項目獲得新生。通過產品力的賦能，國銳集團成功地將廣州黃埔區的一處工業產業園從經營困境中拯救出來，將其轉型為新能源汽車和高科技企業的聚集地。

不良資產處置來了個“創新者”

廣州國銳科學城未來科技谷的改造是不良資產破局的一個成功案例。該產業園地理位置優越，之前主要從事跨境電商業務，但在三年疫情后營收下降，無法償還貸款而破產重整。

圖/廣州國銳科學城未來科技谷實景

國銳集團以破產重整投資人為切入點，成功處理了這項不良資產，成為廣州首個采取出售式重整形式獲取的案例。該項目的特點是位于較好的工業開發區、有一定規模和改造提升空間、資產較干凈且經過法院處置。

第一太平戴維斯報告指出，廣州存在有效土地供應少、分布零碎的問題。在存量土地時代，獲取優質項目考驗企業能力。盤活存量土地有助于發揮最大功能效益，對城市經濟發展和社會進步具有重要意義。

國銳集團認為產業園此前問題在于定位不準、與市場錯配。經過重新市場調研，國銳針對當地產業鏈、現有存量產品和未來產業趨勢進行重新打造。目前園區已引入小米汽車國內首批、華南地區首個交付中心，以及特斯拉、零跑汽車等知名新能源車企，成為國銳集團在大灣區的標桿項目。

圖/廣州國銳科學城未來科技谷實景

魏純暹表示，產業園目前有穩定現金流，且有空地待開發，國銳集團可充分發揮價值專家的能力，為產業運營帶來更多優勢。未來，國銳集團將著力導入優質產業資源，重點引進新能源汽車上中下游產業企業，以及新一代信息技術、人工智能、智能網聯企業等。

入局不良資產是抓機遇也有底氣

在當前房地產市場環境下，國銳集團更看重深挖單體不良資產的價值，通過20多年房地產精品項目經驗，把每一個不良資產的獨特價值挖掘出來。魏純暹認為，國銳集團的價值在于，把空間造好，把內容裝進來，房屋才有了價值，否則就是混凝土的重新堆砌。國銳集團長期看好中國經濟發展和長期資產價格上行，因此還在持續不斷地在市場上掘金，發掘優質項目機會。

外界看來，國銳集團是一家專注于價值增長的投資管理集團。基于對價值的洞察和市場判斷，借助不動產開發運營經驗、設計規劃與管理執行能力、資產市場化處置能力以及國內外市場經驗和技能，致力于實現全鏈路價值兌現。實際上，國銳集團早在20年就有過成功重構，提升價值的案例，將位于北京三里屯的危舊居民住宅改造成引領潮流的商業中心。

圖/北京三里屯Village建成投運后實景

圖/北京三里屯Village建成投運后實景

干擅長的事鏈接更多投資人

國銳集團針對不良房地產項目有一套獨特的方法論。首先分析每個項目的問題所在，然后提供資金支持，同時進行市場調研、重新定位、前期設計、全面開發、運營管理以及服務提升，確保項目價值的提升。在接手項目后，會綜合考慮項目所在區域的產業和自然環境，改造園區存量物業和規劃新建物業。遵循“城市記憶、低碳環保、智慧園區”的理念，通過“空間運營+內容運營”的模式，推動存量物業的轉型升級。

圖/廣州國銳科學城未來科技谷擬規劃改造示意圖

國銳集團在改造過程中，與專業建筑師團隊合作，將科技、文化、時尚、創意等元素融入舊廠房，既展現城市活力和時尚科技，又延續在地文化，實現新舊、傳統與時尚、歷史與現代的融合。

粵港澳大灣區是中國經濟活力最強的區域之一，具有健全的工業體系、完備的產業鏈和創新要素集聚等優勢，可為企業提供有力資源支撐。這符合國銳集團的投資選址需求。魏純暹表示，國銳集團未來將加大對大灣區的投入。

圖/廣州國銳科學城未來科技谷已簽約入駐的小米汽車圖車間效果圖

國銳集團將持續聚焦于新一代信息技術、人工智能、先進制造、生物醫藥、新能源、新材料和航天航空等產業領域，這些領域都是國家“十四五”規劃的重點發展方向。魏純暹表示，國銳一直在思考自己的發展方向，并認為應該專注于自己擅長和國家政策鼓勵的領域。未來，國銳集團希望不只是投資人，更能以服務商身份，為大家提供更多的服務，這樣才能更好地體現出國銳的價值。