（WB休斯頓白金沙灘長租別墅社區(qū)）

進入2022年全球疫情爆發(fā)流行已有三年之久，其對全球公共衛(wèi)生、政治及經(jīng)濟領(lǐng)域造成的深遠(yuǎn)影遠(yuǎn)超我們所能預(yù)期。為應(yīng)對疫情各主要經(jīng)濟體推出天量財政或貨幣刺激計劃，隨著疫情的好轉(zhuǎn)其副作用---通脹，也在凸顯。此外由于俄烏沖突導(dǎo)致全球能源危機及糧食危機，進而加劇通脹水平。可能會促使全球各央行加快縮表加息步伐，結(jié)束08年金融危機以來的寬松貨幣政策環(huán)境。寬松貨幣政策的轉(zhuǎn)向?qū)⑹惯^去估值過高的資產(chǎn)類別，如科技股、加密貨幣等被動去杠桿擠水分。從而引起投資市場波動，影響投資者的資產(chǎn)保值及增值。

從歷史表現(xiàn)來看，實物資產(chǎn)往往在通脹期間具有優(yōu)異的市場表現(xiàn)。而作為實物資產(chǎn)中的房地產(chǎn)，對投資者而言則是最熟悉的投資產(chǎn)品。

WB作為德州長租別墅的領(lǐng)軍企業(yè)，過去十年深耕德州、專注于長租別墅領(lǐng)域，經(jīng)過十年的厚積薄發(fā)已經(jīng)在行業(yè)取得一席之地，獲得金融機構(gòu)和機構(gòu)投資者的認(rèn)可，過去一年三喜臨門，為企業(yè)發(fā)展打下堅實基礎(chǔ)，為投資者投資安全保駕護航。

一）2022年累計授信近1.2億美元；

雖然說美國的房地產(chǎn)行業(yè)高度金融化，但一家公司想要獲得金融機構(gòu)的貸款，則有著嚴(yán)格的要求。一般來說會從公司背景、管理團隊及項目層面去考察，只有符合條件的企業(yè)才會獲得授信。WB僅在2022年上半年各個項目共獲得了近1.2億美元授信，項目建設(shè)資金充裕。也從側(cè)面說明金融機構(gòu)對WB管理團隊、項目和業(yè)務(wù)模式的認(rèn)可。

（2022年上半年WB各項目授信統(tǒng)計）

（部分WB項目授信文件展示）

二）兩個項目整體打包出售；

長租別墅是次貸危機的副產(chǎn)品，可謂“源于危機，超越危機”。當(dāng)時嗅覺靈敏的華爾街機構(gòu)投資者開始大規(guī)模低價收購長租別墅資產(chǎn)，然后將其翻新提升租金水平出租。然而在最初的幾年里，長租別墅的管理仍處于探索、確定運營最佳方式的階段。新技術(shù)的采用簡化了運營并簡化了房東與客戶的關(guān)系，自主看房技術(shù)、數(shù)字密碼箱和在線租賃篩選工具的實施都允許更快、更無縫對接的租賃過程，潛在租戶與其理想住房的有效匹配極大地降低了隱性空置成本。定制型長租別墅社區(qū)的興起發(fā)展更是極大地提高了管理效率，使機構(gòu)投資者更加理解接受這一新興資產(chǎn)類別。越來越多的機構(gòu)投資者像投資出租公寓產(chǎn)品一樣對待長租別墅產(chǎn)品，大規(guī)模投資、收購該類產(chǎn)品。

WB旗下管理的兩個定制型長租別墅社區(qū)---達拉斯布魯克林項目及休斯頓白金沙灘，以其高出周邊同類產(chǎn)品的租金水平，干凈整潔的社區(qū)及高效的管理，吸引了諸多機構(gòu)投資者的關(guān)注。在經(jīng)過多輪報價篩選后已經(jīng)與潛在買家簽訂協(xié)議，目前正在進行背調(diào)，如果一切順利將于6月底完成交割。達拉斯布魯克林項目第一批發(fā)售價格16-17萬美元，此次出售價格33-35萬美元。而休斯頓白金沙灘項目最初售價24/25萬美元，運營不到一年機構(gòu)收購價格超30萬美元。

這兩個項目的收購充分印證了行業(yè)發(fā)展模式及退出機制，為投資者未來提供了多元化的退出方式。如果說長租別墅誕生于次貸危機，那么此次已持續(xù)三年之久的疫情則使長租別墅行業(yè)趨于專業(yè)化、機構(gòu)化。

三）獲得機構(gòu)投資者20億美元長期戰(zhàn)略投資；自2020年初疫情大流行以來，長租別墅由于其穩(wěn)定的現(xiàn)金流和疫情驅(qū)動的需求強勁增長，吸引新的機構(gòu)投資者紛紛進入。其中包括1）傳統(tǒng)華爾街機構(gòu)投資者，如J.PMorgan、Blackrock、Brookfield及Invesco等；2）保險公司及養(yǎng)老基金，如安聯(lián)保險、太平洋保險及加拿大騎警退休基金等；3）傳統(tǒng)大型開發(fā)商，如Lennar及D.R Horton等；4）地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)機構(gòu)，如JLL；據(jù)John Burns 不完全統(tǒng)計，該行業(yè)在2020年的投資額約為30億美元。2021年這一數(shù)字飆升至300億美元。隨著大型構(gòu)投資者、房屋建筑商和出租運營商涌入市場，預(yù)計今年投資額將達到 500 億美元。

而值得自豪的是，WB也獲得了某上市標(biāo)普500企業(yè)20億美元長期戰(zhàn)略投資。這不僅為WB未來堅實穩(wěn)健的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，還可以依托上市機構(gòu)先進的大數(shù)據(jù)項目篩選系統(tǒng)、高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求的風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)為廣大投資者提供更多更安全的投資產(chǎn)品。

（媒體對WB獲得長期戰(zhàn)略投資報道）根據(jù)全美房屋建筑商協(xié)會NAHB的數(shù)據(jù)，今年第一季度有 13,000 套新建長租別墅投放市場，較去年同期增長63%。新建定制型長租別墅數(shù)量僅占新建房屋市場的5%，但高于2.7%的歷史平均水平。長租別墅業(yè)務(wù)起源于上次經(jīng)濟危機，當(dāng)時數(shù)百萬套房屋喪失抵押品贖回權(quán)。機構(gòu)投資者購買低價法拍屋，然后進行翻新提高租金水平出租。 通常在中央銀行提高利率之后，房地產(chǎn)市場往往會出現(xiàn)如下圖所示的市場反饋。概況來說就是當(dāng)房屋價格上漲、購房成本上漲導(dǎo)致剛需無法購房時，潛在買家會轉(zhuǎn)向租賃市場，利好租賃市場發(fā)展。

在上一個房地產(chǎn)市場高峰時期的2006年，市場有1160萬套長租別。根據(jù)John & Burns數(shù)據(jù)，在08年經(jīng)濟危機后，這一數(shù)字在2014年上漲到 1550萬，增長了390萬套，而當(dāng)時這些房屋主要由個人所持有。根據(jù) CoreLogic 的數(shù)據(jù)，在全美范圍內(nèi)，長租別墅的租金比一年前上漲了13% 以上。其首席經(jīng)濟學(xué)家Molly Boesel表示：“可供出租的長租別墅短缺困擾著市場，將租金推高至創(chuàng)紀(jì)錄水平。” 她指出，今年年初上市的長租別墅數(shù)量遠(yuǎn)低于大流行前的水平。

未來WB將密切關(guān)注市場發(fā)展變化，專注長租別墅市場，克服原材料價格上漲及勞動力短缺等問題，積極推進各項目施工建設(shè)，抓住長租別墅市場發(fā)展的難得機遇，持續(xù)為投資者提供安全且具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

（WB達拉斯布魯克林長租別墅社區(qū)）