4月18日，上海舉辦的2023觀點資本圓桌現場，以“破局與重構”為主題，諸多專家學者及從業者進行了專業的討論和交流。 “不良資產處置新途”、“REITs擴募與Pre-REITs”，以及“不動產基金的投資機會”成為本次會議的焦點。復星商業流通產業發展集團(以下簡稱“復星商流”)總裁助理、星唯基金總經理吳丹以《物流地產基金的投資機會》為題做了演講。

2023觀點資本圓桌現場

高標物流倉儲大有可為

吳丹在會上表示，國內物流倉儲與先進市場相比，存在兩大差距，“一是人均面積與發達國家相比有較大差距；二是高標庫供需缺口為1億平方米。”2021年，全國物流倉儲的總面積大概是9.6億平方米，是僅次于美國的，但是由于我們國家人口數量比較多，人均物流倉儲面積大概只有0.7平米，美國的人均面積達到3.8平米，日本是4平方米。

雖然我國整體倉儲面積比較充沛，但是現代物流倉儲設施的庫存占比不到7%，這個比例比較低，明顯低于發達國家。但是得益于新型城鎮化、消費升級、先進制造業的發展，國內物流倉儲需求快速增長，而其中高標倉更是呈現出較大的需求。旺盛的需求對高標物流倉儲行業的發展是一針強心劑。

另外，物流資產和寫字樓資產的資本化率在國內處于倒掛的狀態，所以物流倉儲這塊未來有一定的增值空間。

據悉，復星商流的核心競爭力是做GSP標準的物流園區，而復星內部有非常多的產業賦能和產業融通，包括復星醫藥、國藥控股等。吳丹表示，醫藥客戶不容易進來，也不容易走，甚至不斷有擴租的需求，所以一旦進來了以后，承租能力也是比較強的。

吳丹認為，對于收購的資產包而言，她認為要一城一策，北上廣深毫不猶豫要拿，尤其是一手項目都是非常值得拿的。

吳丹主題演講

工業不動產也逐漸看見了退出邊界

目前，國家政策大力支持商業和工業不動產的發展，主要是以存量改造和資產盤活為主。商業不動產主要包含住房租賃、購物中心和寫字樓，工業不動產主要包含物流倉儲、產業園和數據中心。因此，一批批Pre-REITs基金和公募REITs紛紛成立。

吳丹表示，目前REITs試點范圍已經延伸至消費基礎設施領域，所以未來商業不動產和工業不動產也逐漸看見了退出邊界。

此外，關于市場化的退出通道，吳丹表示公募REITs是其中之一，但今年可能更多的是怎么零買零賣，做一個分拆的出售，分拆來把每個資產價值充分放大。

吳丹認為，這幾年已成熟資產以基金募集為主，開發類基金基本上沒有新的出來，都是一些原來老的開發基金的擴募狀態。目前，整個倉儲物流的C-REITs上市表現上也是穩中向好，底層的市場還是非常優質。