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星唯基金總經理吳丹參加2023觀點資本圓桌

2023-04-20 12:15:51   來源:  作者: 

摘要:4月18日,上海舉辦的2023觀點資本圓桌現場,以“破局與重構”為主題,諸多專家學者及從業者進行了專業的討論和交流。

4月18日,上海舉辦的2023觀點資本圓桌現場,以“破局與重構”為主題,諸多專家學者及從業者進行了專業的討論和交流。 “不良資產處置新途”、“REITs擴募與Pre-REITs”,以及“不動產基金的投資機會”成為本次會議的焦點。復星商業流通產業發展集團(以下簡稱“復星商流”)總裁助理、星唯基金總經理吳丹以《物流地產基金的投資機會》為題做了演講。

  


    


  

2023觀點資本圓桌現場

  

高標物流倉儲大有可為

  

吳丹在會上表示,國內物流倉儲與先進市場相比,存在兩大差距,“一是人均面積與發達國家相比有較大差距;二是高標庫供需缺口為1億平方米。”2021年,全國物流倉儲的總面積大概是9.6億平方米,是僅次于美國的,但是由于我們國家人口數量比較多,人均物流倉儲面積大概只有0.7平米,美國的人均面積達到3.8平米,日本是4平方米。

  

雖然我國整體倉儲面積比較充沛,但是現代物流倉儲設施的庫存占比不到7%,這個比例比較低,明顯低于發達國家。但是得益于新型城鎮化、消費升級、先進制造業的發展,國內物流倉儲需求快速增長,而其中高標倉更是呈現出較大的需求。旺盛的需求對高標物流倉儲行業的發展是一針強心劑。

  

另外,物流資產和寫字樓資產的資本化率在國內處于倒掛的狀態,所以物流倉儲這塊未來有一定的增值空間。

  

據悉,復星商流的核心競爭力是做GSP標準的物流園區,而復星內部有非常多的產業賦能和產業融通,包括復星醫藥、國藥控股等。吳丹表示,醫藥客戶不容易進來,也不容易走,甚至不斷有擴租的需求,所以一旦進來了以后,承租能力也是比較強的。

  

吳丹認為,對于收購的資產包而言,她認為要一城一策,北上廣深毫不猶豫要拿,尤其是一手項目都是非常值得拿的。

  


    


  

吳丹主題演講

  

工業不動產也逐漸看見了退出邊界

  

目前,國家政策大力支持商業和工業不動產的發展,主要是以存量改造和資產盤活為主。商業不動產主要包含住房租賃、購物中心和寫字樓,工業不動產主要包含物流倉儲、產業園和數據中心。因此,一批批Pre-REITs基金和公募REITs紛紛成立。

  

吳丹表示,目前REITs試點范圍已經延伸至消費基礎設施領域,所以未來商業不動產和工業不動產也逐漸看見了退出邊界。

  

此外,關于市場化的退出通道,吳丹表示公募REITs是其中之一,但今年可能更多的是怎么零買零賣,做一個分拆的出售,分拆來把每個資產價值充分放大。

  

吳丹認為,這幾年已成熟資產以基金募集為主,開發類基金基本上沒有新的出來,都是一些原來老的開發基金的擴募狀態。目前,整個倉儲物流的C-REITs上市表現上也是穩中向好,底層的市場還是非常優質。


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