從2020年年中，“三道紅線”政策出臺開始，在“房住不炒”的主基調下，房地產行業以往“高杠桿-高增長”的發展利器轉為發展包袱，行業去杠桿大幕正式拉開。

在兩年的時間內，房地產走入了一段下行周期，房地產企業也承受著極大的發展壓力。但在多重壓力之下，沒有哪個有理想的地產企業會真正選擇“躺平”。這些企業都在應對壓力的同時，努力改變，尋求蛻變。

從金科股份的半年報中，我們可以清晰看到這些變化。

在今年上半年，金科股份實現結算面積約395萬平方米，實現營業收入313.22億元。公司及所投資公司實現銷售金額約417億元，實現銷售回款536億元，回款率超100%。在2022年上半年，金科股份實現經營性現金流凈額87.30億元，持續為正。

在“2022中國房地產百強企業”榜單上，金科股份位列第16位，這也是金科股份自2005年以來連續18年位列房地產行業百強。根據克而瑞數據，在今年上半年，金科股份銷售金額及操盤面積持續位居行業前列，其中銷售金額位列行業TOP19，銷售操盤面積位列行業TOP11。

本質上講，在整體房地產行業去杠桿大趨勢之下，房地產開發商的各項經營業績的重要性已經有所降低。在房地產新周期下，房地產商們最核心的任務，并不是以業績數據力證地產行業仍將續寫20年輝煌，而是在最短的時間內完成轉型。

今年上半年，金科股份在穩步應對市場環境變化的同時，積極轉型，在物業服務、商業運營、產業運營、代建運營等輕資產業務模式上持續推進，尤其代建業務發展模式日趨成型，取得了不錯的轉型成果。

而隨著房地產政策開始適度解綁，并支持合理融資需求，房地產企業也迎來了難能可貴的轉型時機。面向未來，只有在“成長性”上大拓邊界，房地產企業才能真正穿越周期。

金科股份清晰地看到了這一點，正緊緊抓住這個時間窗口，為自己贏得未來。

01 力保交樓，守好品牌基本底線

過往20年轟轟烈烈的房地產黃金時代，本質上即是中國持續推進的城市化進程。在這二十年內，房地產企業與國家前途命運和人民美好期望產生和諧共振，因此收獲了前所未有的黃金發展期。

而進入新周期，房地產行業過往高增長的時代已經結束了，但城市化進程并沒有結束，人們對于居住環境的美好期望也并沒有消失，房地產行業競爭進入了下半場。

實際上，隨著去杠桿政策的推進，國內房企已經呈現出了顯著分化態勢。2021年初，“三道紅線”政策開始全面實行，銀行對房地產企業信貸政策開始收緊，高杠桿房企資金鏈面臨斷裂危機，部分小開發商甚至直接“躺平”，放任樓盤“爛尾”。

今年上半年，全國各地陸續出現樓盤停工，無法按期交房的現象，涉及河南、山西、江蘇、江西、湖南、湖北等省份的多個城市，嚴重地影響了整個地產行業的整體形象。

房地產關系民生，“停工”“爛尾”現象則再次破壞了房地產企業的群眾基礎。在這種情況下，金科股份以“穩生產”“保交樓”作為首要任務，以硬核的交付能力，堅守自身的品牌底線。

在今年上半年，金科交付項目98個，總交付批次118，總交付體量達到626萬平米；其中，僅住宅交付總套數32693戶，遍布全國47個城市。另外，提前交付項目達49個，也就是說，一半的項目都進行了提前交付。

這無疑展示出了金科股份在壓力之下的強交付能力，同時更顯著提升了金科股份的品牌競爭力。

在地產行業新周期下，品牌的價值開始進一步凸顯。甚至于，品牌正在成為地產商最為寶貴的資產。事實正是如此，在“去杠桿”壓力下，品牌力更強的地產企業，才能存活下來并保障良好運營，以強勁交付能力獲得消費者的認可。

尤其是在經歷房地產“停工”“爛尾”事件后，消費者在后續購買房產時，更傾向于能夠保障交付的品牌開發商，這將帶動房地產在存量競爭時代下，邁入品牌驅動的行業集中度提升進程。

金科股份強力“保交樓”，則有望受益于這一進程，在房地產新周期下獲得更大的發展機會。

02 多措并舉，債務風險總體可控

在此輪“去杠桿”地產周期中，現金流一直是地產企業的生命線。在多重壓力之下，金科股份通過多種措施，保障債務風險總體可控，保持企業常態運營。

從2020年6月末以來，金科股份正在持續壓降整體有息負債規模。數據顯示，在2020年6月末，金科股份有息負債余額達1106.05億元，到2021年末已經下降至806.10億元。在今年上半年，金科股份有息負債余額進一步下降至673.68億元，較本年初壓降規模約132億元，較2020年中有息負債規模下降了近40%，降債成果顯著。

同時，金科股份多措并舉，降低債務風險，保障現金流安全。

首先，金科股份積極開展存量債務管理，減少凈償還額度。在銀保監會“保障房地產融資平穩有序”的監管精神下，金科股份一方面與各融資機構爭取新增融資投放，以置換部分存量融資，減輕還款壓力。另一方面，積極協商調整存量融資的還款節奏和期限。

在今年上半年，金科股份完成公司債券“19 金科 03”、“20 金科 03”、超短期融資券“21 金科地產 SCP003”、中期票據“20 金科地產 MTN001”、“20 金科地產 MTN002”和應收賬款 ABS 展期工作，并按照展期方案完成了約定本金分期及利息的支付工作。

其次，金科股份通過深度挖潛緩解流動性壓力，通過促進銷售，搶抓銷售回款，來保障現金流安全性。

上半年，金科股份為刺激銷售回款，采取促銷及專項去庫存等措施，公司及所投資公司實現銷售回款 536 億元，回款率超100%。這種手段雖在一定程度上影響了短期利潤，導致集團毛利率和投資收益下滑，但卻保障了金科股份的長遠發展。

最后，金科股份正謀劃引入戰略投資，并爭取政府紓困政策支持。

上半年，金科股份成立專項工作小組，正在積極推動包括國資平臺在內的戰略投資者引進工作，同時爭取地方政府紓困政策支持。在8月24日晚，金科股份宣布獲得第一筆紓困資金，規模達2.4億元。

通過這些舉措，金科股份整體債務風險可控，保障了集團現金流的安全性，為集團轉型發展贏得了更多的戰略時間。

03 積極轉型，在“成長性”上拓邊界

在“房住不炒”的主基調下，房地產開發商以往的商業模式并不適用。對于房地產企業來說，只有積極轉型，打造全新的商業模式，才能闖過這輪“去杠桿”周期，重回增長賽道。

近年來，金科股份在精耕地產主業的同時，通過“地產+”多元化布局，著力發展智慧服務、產業運營、商業運營、康養等產業新方向。

在智慧服務上，金科服務定位于全球領先的智慧生活服務商。在今年上半年，金科服務合約管理面積達3.74億平方米，在管面積達2.51億平方米，實現營業收入25.65億元，發展勢頭良好。

在產業運營上，金科產業正加速全國化布局，通過建設、運營高標準、高質量的產城項目，助推區域產業結構升級。截止2022年6月30日，金科產業已經布局22個城市，累計開發和管理園區28個，面積超過1300萬方，入園的戰略合作伙伴超過3千家，入園企業年產值超過2千億元。

在商業運營上，金科股份緊緊抓住商業地產市場趨勢，“地產+商業”輕資產發展模式初見成效。在今年上半年，金科商業簽約逾10個項目，合同收入近3億元，部分項目由重資產轉為輕資產。同時，憑借著對商業趨勢尤其是社區商業的深度理解和積極探索，金科商業率先在行業內發布元宇宙商業產品體系——金META。

值得關注的是，在今年上半年，金科股份代建運營業務實現了迅速發展。報告期內，金科股份代建項目實現銷售金額超41億元，新增代建儲備建筑面積約82萬平方米，代建儲備建筑面積約681萬平方米，代建儲備貨值約538億元。

在地產行業變革期，金科股份正在積極拓展成長邊界。以代建業務為例，作為一種輕資產開發模式，金科股份僅需為項目提供解決方案并輸出品牌，有利于促進集團去杠桿轉型。同時，代建等“地產+”業務全面發展，將優化金科股份優化營收結構，降低地產依賴，實現更健康發展。

更重要的是，在地產行業轉型周期，代建等輕資產開發模式有望重塑地產行業商業邏輯。金科股份發力代建業務正值其時，憑借強大的綜合能力和品牌支撐，金科股份代建業務正進入黃金發展期。

目前，政策在一定程度上解綁，為金科股份帶來了寶貴的戰略發展時間。而隨著輕資產業務轉型成效凸顯，金科股份將重回增長賽道，邁入新的發展周期。