在“房住不炒”的主基調下，整個地產行業上半年政策面依然趨緊。“三道紅線”、“雙集中供地”等政策的落地，一方面引導行業向健康理性的方向發展，另一方面也重構了整個行業的發展邏輯。

過去野蠻生長的年代，規模就是硬道理，而如今地產行業進入下半場，市場對于房企的需求從純規模增長轉變為重品質的增長。

時代已經給地產行業提出了新的需求，只有能夠順應這個趨勢的企業才能勝出。透過現象看本質，地產政策的轉向相當于一次極限壓力測試，能夠檢測出房企規模之外的含金量。

這樣的背景下，“調整”就成了房企的關鍵詞，誰能適應變化，誰就能脫穎而出。在眾多組織架構調整中，融創的戰略定力展現出強大的韌性，從容穿越市場周期、抵御行業風險。在這種定力下，融創實現了業績快速增長，同時也錘煉出強大的綜合能力。

8月30日，融創中國發布2021年中期業績報告，上半年融創實現營業收入958.2億元，同比增長23.9%；毛利199.8億元，同比上升12.5%，歸母凈利潤119.9億元，同比上升9.4%；每股收益2.62元，同比上升8.7%。

負債端融創持續降低杠桿。凈負債率86.6%，較2020年末下降9.4個百分點；非受限制現金短債比升至1.11，剔除預收賬款后的資產負債率降至76%。

從全局看，無論營業收入、利潤，還是負債率等核心指標，融創均保持全面向好發展。盈利能力繼續增長，“三道紅線”指標的持續改善，“地產+”業務崛起，讓融創整體資產質量進一步提升。

融創中國不僅頂住了壓力，而且用超快的戰略轉身適應了現行政策，在新的市場環境和新的發展周期下，融創依然保持良好的盈利狀態。這足以證明，融創中國已經成為行走在時代前列的奮進者。

01.資產優化，安全依然是核心策略

“三道紅線”政策出臺后，降杠桿就成為房企的首要目標。

由于“三道紅線”直接關系著企業的融資能力，因此誰能有效的降至指標以下，就成為市場關注的重點。

其實早在“三道紅線”出臺之前，融創中國就已經開始有針對性的主動調整，落實“降杠桿、優化資本結構”的戰略要求，并制定了全面、清晰、長期的行動計劃。這也是為何在政策出臺后，融創中國能夠如此迅速的降低負債的原因。

在年初披露的2020年年報中，融創中國的杠桿指標已經連降兩檔至黃檔；到今年中報，財務結構得到了進一步的優化。

具體來看，凈負債率下降9.4個百分點，非受限現金短債比升至1.11，剔除預收款項后的資產負債率降至76%，距離“綠檔”僅一步之遙。

現金流層面，融創也呈現出更充裕態勢。融創2021年上半年實現3208億銷售額，同比增長64.3%，回款率保持高位水平。截至2021年6月底，融創在手現金達1232億元，其中非受限現金1011億元，較去年底提升2.4%。

融創中國資本結構的持續優化，讓其在金融機構的認可度大幅提升，五大國有銀行的授信與合作持續增加，信托借款規模連續兩年大幅下降，融資結構得到全面改善。

目前，融創中國土地儲備充足，因此對于拿地并沒有特別急迫的需求。融創在上半年獲取土地權益貨值2135億元，上半年權益拿地銷售比37.9%，而2020年7月-2021年6月一年內權益拿地銷售比則為28.5%，彰顯出極強的拿地紀律。

在中期投資分析會上，融創中國董事會主席、執行董事孫宏斌表示：公司的戰略非常明確，首先是用三年左右把融資成本降下來，目標是三年內降到5%。同時把信用評級做到投資級，因此這個目標下，必須要降低負債率，同時降負債規模，進而達到降低融資成本的目的。

未來，安全將是融創中國發展的核心策略。

02.業績強勁，“地產+”業務成新增長點

持續降杠桿的過程中，融創中國業績并未受到影響，仍延續穩定增長的趨勢。

上半年，融創總營收958.2億元，同比增長23.9%；歸母凈利潤119.9億元，同比上升9.4%；每股收益2.62元，同比上升8.7%。

營收、凈利潤雙增長背后，則是融創各條業務線的全面開花。無論是傳統房屋銷售業務，還是新興的“地產+”業務，融創均交出了讓投資者的答卷。

傳統業務方面，融創中國2021年上半年完成銷售額3208億元，同比增長64%，總銷售額穩居行業前四。過去三年，融創銷售額的年化復合增長率約為12%。

在行業政策出現如此大變化的情況下，融創依然能夠保持房屋銷售的正常進行，依靠的正是長期以來的戰略定力。

從銷售結構看，融創繼續深耕核心城市群，在多個一二線核心城市占據市場領先地位。長三角，融創完成1141億元銷售額；在西部核心城市、環渤海分別完成791億元、637億元。

同時，融創在今年下半年內的總可售貨值超6600億元，充足的可售貨值也有望支持公司下半年高業績的達成。

如果說傳統業務讓融創的基本盤更加平穩，那么包括服務、文旅等在內的“地產+”業務則已經成為公司業績的新推力。

結合數據分析， 融創文旅業績快速增長，上半年取得經營利潤4.4億元，客流量同比上漲103%突破7200萬人次。

截至目前，融創文旅擁有文旅城、旅游度假區、會議會展和文旅小鎮4大板塊，匯集了城市綜合體、融創樂園、融創茂、雪世界、高端酒店群、海世界、會展中心、民宿、小鎮集群等10余種城市綜合業態。

隨著2022北京冬奧會的臨近，融創文旅大力發展冰雪業務，以全面的設計、建造及運營全鏈條能力，打造冰雪產業鏈生態聚合服務平臺，目前已開業7家雪場，另有5家室內雪場在建，計劃整體戰略布局35家室內雪場。

物業管理業務的業績高增速同樣讓投資者寬心。

按類別劃分，物業管理服務收入20.5億元，同比增長94%；社區生活服務收入1.9億元，同比增長206%，并已超越2020年全年表現；非業主增值服務收入10.8億元，同比增長60%。

規模方面，融創服務延續著大幅快速增長態勢。截至6月底，融創服務在管建筑面積1.7億平方米，合約建筑面積3.2億平方米，第三方外拓項目占在管面積比例39%，較去年底也增加了7個百分點。

隨著“地產+”業務的爆發，融創中國的業務組成更加多元化，公司營收驅動力已經由過去的單極增長進化為“地產、文旅、物業”的三極增長。

從長期看，“地產+”業務將為業主提供更加多元化的服務，有助于建立融創中國的頭部競爭優勢。在未來，隨著運營能力的持續提升，“地產+”業務將與主業有效協同，有望成為公司業績的“新引擎”。

03.信用評級提升，機構認可度不斷加強

一邊降杠桿優化資本結構，一邊維持安全穩健高質量增長態勢，融創的經營表現不斷收獲國際機構的認可。

2021年上半年，標普將融創公司主體評級由 BB-上調至BB，展望穩定。穆迪及惠譽將公司評級展望調升至正面；中誠信亞太首次覆蓋融創，并給予BBBg-評級，展望為穩定。

與國內評級機構不同，國際評級機構更加注重實地調研，往往通過走訪調研的方式來獲得公司的真是情況，因此他們的評級更加可靠。

一方面，他們會在評級時重點考慮企業在行業中的競爭力，定性和定量的做出真實的企業競爭力評價；另一方面，評級機構十分看重對企業償債能力和現金流量的分析，考慮包括經濟周期、市場狀況、經營管理者素質等方方面面。

權威機構的背書再度堅定了投資者的信心，正面的投資評級不僅肯定了融創中國的領導地位，而且對公司可持續發展的前景抱有信心。

在得到信用評級機構的背書后，融創中國在過去半年先后獲得國際知名大行摩根士丹利、花旗、摩根大通、海通國際、中金及瑞信的肯定。此外，全球領先的ESG評級公司Sustainalytics也將融創提升至“低風險”評級，評分位列70家境內參評房企首位。

政策調控更加精細化的背景下，不依托拿地堆量，融創同樣獲得了可喜的業績增長。這完全取決于公司管理層頗有遠見的前瞻性戰略布局，以及堅定的戰略執行力。

從野蠻生長，到有品質的增長，這其中勢必會出現陣痛。但在危機面前，融創中國沒有選擇飲鴆止渴，而是堅持從底層出發持續優化資產結構，這樣的動作不僅需要遠見，還需要長時間的奮進。

顯而易見，在即將到來的房地產“品質時代”，融創中國已經成為走在前列的頭部房企。