2021年進度條過半，迪馬股份(600565.SH)表現一如既往的優秀。

4月9日，迪馬股份子公司以16.18億元競得昆明市五華區四宗國有建設用地使用權，西南版圖再擴張；4月30日，旗下物業公司東原仁知向港交所遞交了招股書，進一步擴寬融資渠道；5月26日，旗下康養板塊首個自持自建項目常青社·新鴻樂養社區亮相，探索樂活養老新模式。

在房地產行業競爭日趨激烈的當下，迪馬以相對獨立、收入可觀的多元化航道，不斷拓寬利潤護城河，在保持增速的同時，實現增長質量的進一步優化。

2021年，是迪馬夯實主業、發力多元化的關鍵一年。盡管受房地產調控政策趨嚴、融資持續收緊等因素影響，行業增速普遍放緩，但公司業績仍保持穩步增長的良好狀態，在開發、融資和多元化業務積極進取，展現出強大的韌性。

“零踩線”凸顯財務穩健

2021年上半年，房地產行業資金端的調控明顯收緊，行業共同面臨融資規模縮小、利率走高的難題。

貝殼研究院數據顯示，2021年上半年，房企境內外債券融資累計約5480億元，同比下降16%，規模累計增速連續兩年下降；境內、境外融資規模同比分別下降7%與29%。

第二季度以來，房企債券利率整體走高。4月，佳源國際控股發行一筆票面利率高達12.5%的美元債；6月9日，佳兆業集團發行2.8億美元優先票據，利率為9.75%；6月10日，中南建設完成1.5億美元高級無抵押定息債券發行，票面利率高達12%。

融資收緊背景下，迪馬股份的融資表現明顯優于行業。

2021年5月6日，迪馬股份2021年非公開發行住房租賃專項公司債券（第一期）在上交所掛牌。本期債券發行總額為4.5億元，發行期限為2+1年期，票面利率為8.5%。

參考房地產行業同期的融資數據，可見迪馬在積極擴寬融資渠道的同時，嚴格把控融資成本，發行利率明顯低于同類房企。

長期以來嚴格執行的穩健財務戰略，讓迪馬在“三道紅線”方面全線達標，保持“綠檔”房企的發展優勢。

財報數據顯示，截至2020年12月31日，公司凈負債率為48.2%，剔除預收賬款的資產負債率（雙項扣除）為69.1%，現金短債比為1.2，三個指標均明顯優于三道紅線要求，安全邊際持續增厚。

前瞻布局為穿越周期蓄力

房地產行業高速增長時代已經過去，樓市走進下行區間，利潤下滑成為行業共識。

克而瑞數據顯示，2020年，66家行業典型上市房企毛利潤增速和歸母凈利潤增速的中位值，分別為3.1%和5.6%，較2019年的23.6%和19.4%下滑明顯。

盡管行業利潤下行，但仍有少數企業能走出逆勢行情。比如，迪馬就在盈利能力方面表現出強大的戰略定力，呈現出雙位數的利潤增長。

2020年報顯示，迪馬的加權ROE顯著提升至18.11%，位于行業前列；凈利潤增速達25.90%。同期，迪馬實現20.04%的毛利率，保持合理的利潤水平。

前瞻性的城市布局是迪馬逆勢增長、穿越周期的原因之一。

長久以來，迪馬旗下東原地產采用精選深耕戰略，堅持以一二線為主、一二線外延且具有人口流入潛力的其他城市為輔的戰略，展開投資布局。

精準的投資戰略讓東原在這些城市較早鎖定發展空間與市場，深化企業品牌與產品力，利潤空間得以被充分保障。

2020年，東原華東區域及南京區域均保持利潤高增長，分別實現40.0億元及25.5億元的營業收入，同比增長高達101.8%及175.4%，區域深耕成效顯著。

過去一年，東原也在不斷擴儲納糧，新增土地35宗，建筑面積高達516.8萬平米，較2019年的300萬平米同比上升達72.3%，面積投銷比達2.8，為后期業績增長奠定了扎實的基礎。

今年迪馬也將積極擴儲，在周期里尋找機會。4月底，迪馬股份管理層人士在股東大會上表示為保證公司的持續長遠發展，公司將根據戰略發展規劃并結合2021年房地產市場動態，適機增加儲備土地資源。為此，迪馬將全年拿地金額提高至300億元。

適時增加土地儲備有利于優化城市布局更加優化合理，亦為未來的規模發展奠定夯實的基礎。可以預見，新增土儲將成為迪馬未來數年發展的壓艙石，為穩健發展提供源源不斷的動力。

打造利潤新增長極

除了主業的堅挺，迪馬在多元化布局上已經走出了自己的特色之路。

通過依托原有優勢產業進行戰略轉向，迪馬已經實現迪馬工業、東原地產、迪馬產發“工業+地產+賦能型協同業務”三元發展，康養板塊和物業板塊成為新增長極。

5月26日，迪馬旗下康養板塊打造的首個高端城市級老年公寓——迪馬常青社·新鴻樂養社區于成都市成華區正式亮相，這也是公司首個自持自建自運營項目。

由于養老地產具有重運營、專業壁壘等特點要素，搶先布局的迪馬股份已經成功積累了越來越多的硬資源和軟實力，行業地位持續鞏固。截至2020年底，公司康養板塊成功布局川渝、環滬兩大重點區域，共運營11個醫療康養項目，運營床位規模達到2000張以上，形成醫院運營、機構養老、社區展點和居家養老的醫療康養板塊產業鏈。

近年來，由于人口老齡化趨勢日趨明顯，養老地產因市場空間容量巨大，成為資本爭相搶奪的藍海。艾媒咨詢分析，在多方需求的驅動下，中國養老產業市場規模將會保持相對穩定的增長態勢，到2022年預計突破10萬億元。當養老產業化逐漸成為剛需，率先進軍起步的迪馬股份也將在風口來臨時擁有更多機會。

2021年初，物業板塊方面，迪馬旗下的東原物業再啟新篇，正式更名為東原仁知，沖刺資本市場。

招股書數據顯示，東原仁知服務的收益由2018年約3.87億元增加約98.2%至2020年約7.67億元，復合年增長率約為40.8%。2018年至2020年，東原仁知服務的年內利潤分別約為2910萬元、2560萬元及8450萬元，三年間增長約190.4%。

迪馬股份選擇在此時分拆東原仁知上市，精準把握了資本市場風口。多名業內人士認為，在房地產商整體融資承壓的環境中，分拆物業企業上市能為母公司擴寬融資渠道，同時獲得后續發展的資金。在房地產股普遍低迷的當下，物業股能夠更高的估值，成為母公司新的利潤增長極。

迪馬多元業務大膽、創新，但穿透內核，每一環都將與主業有效聯動，形成協同效應。未來，隨著這些多元化業務的逐步成熟，將成為迪馬新的增長引擎。