“黑石集團終于將SOHO中國收入囊中。”

來源 | 投資家（ID：touzijias）

作者 | 趙思蕊

靴子落地，黑石集團終于將SOHO中國收入囊中。

6月16日晚間，港股上市公司SOHO中國公告稱，黑石集團對SOHO中國發出收購要約，以取得SOHO中國的控股權。

交易完成后，SOHO中國現有控股股東（潘石屹夫婦）僅保留9%的股權，SOHO中國將繼續維持在港交所上市。

對于這個結果，外界早有預期，大家的關注點在于價格，本次交易總價約30億美元，對比去年年初傳出的40億美元現金收購價，相當于打了75折。

如果收購成功，這將成為美國私募巨頭黑石在中國的最大一筆房地產投資。“吃掉”SOHO中國的背后，黑石到底在下一盤什么棋？

曾自曝不會“跑路”的潘石屹，終于出清了國內核心資產，變成了第二個李嘉誠。那么，在這筆買賣中，潘石屹是賺了還是賠了？

一

潘石屹夫婦對SOHO中國去意已決，這在全中國早就不是什么秘密了。

從時間線來看，早在2019年10月，潘石屹夫婦就動起了整體處置公司資產的主意，此后SOHO中國股價多次受資產出售進展影響而出現大幅波動。

2020年3月，有市場傳聞稱SOHO中國計劃賣掉旗下核心資產，黑石是意向買家之一，出價40億美元。受此消息刺激，SOHO中國股價盤中一度漲超27%。

緊隨其后，新冠疫情突如其來，SOHO中國的未來前景充滿了不確定性，而融資問題也成為黑石繼續推進收購的阻礙之一，雙方談判陷入停滯狀態。

不過，有知情人士透露，去年年初黑石與SOHO中國的私有化談判還處于初級階段，一旦情況穩定雙方可能重新啟動談判。

2020年11月，又有傳聞稱高瓴資本有意“接盤”SOHO中國，對價可能超過20億美元。該消息推動SOHO中國股價一度飆升40%，但高瓴火速辟謠，SOHO中國股價“熄火”。

如今，國內進入后疫情時期，各行各業已經基本恢復原狀，投資活動也在如火如荼地進行，黑石順勢向SOHO中國伸出了橄欖枝。

公告顯示，黑石將以現金交易的方式收購SOHO中國54.93%股權，交易總對價高達236.58億港元（約30.5億美元，195億人民幣）。

黑石所收購的股權全部來自潘石屹夫婦，作為SOHO中國的創始人，潘石屹夫婦此前持有SOHO中國63.93%的股權，為公司實控人。

交易完成后，黑石將取代潘石屹夫婦成為SOHO中國新的實控人。不過，潘石屹夫婦并未與SOHO中國徹底告別，仍將保留9%的股權，持股比例僅次于黑石，為SOHO中國第二大股東。

黑石給出的要約收購價為5港元/股，相較SOHO中國前一交易日收盤價3.8港元/股溢價30%。不過，與去年年初傳聞中所稱的40億美元交易總對價相比，大概打了75折。

綜合來看，黑石與SOHO中國都是有舍有得，傳聞一年多的并購交易終于落地，想必是雙方經過深思熟慮后做出的最佳選擇。

值得一提的是，在收購公告發布前，SOHO中國的股價已經提前發動，在最近10個交易日內股價大漲近60%，創下SOHO中國自2007年上市以來的最大漲幅。

二

6月16日當晚，潘石屹第一時間在微博上轉發了SOHO中國的官宣微博，沒有任何配文，仿佛在向曾經的地產商身份做出最后的告別。

作為中國地產圈聲名顯赫的大佬級人物，潘石屹的前半生足夠精彩，海南賣樓、成立SOHO中國、與復星的外灘地王大戰等等，都曾是中國地產圈津津樂道的傳奇故事。

潘石屹一手創辦的SOHO中國，也曾是中國房地產黃金時代的弄潮兒，與萬科、恒大等地產龍頭并駕齊驅，并在2012年迎來百億利潤的高光時刻。

同年，潘石屹高調宣布SOHO中國將全面轉型，由銷售改為全面自持，他認為該模式能為SOHO中國帶來源源不斷的租金收益和豐厚的利潤回報，沒想到卻一腳踏空了。

此后，SOHO中國的營收和利潤持續滑坡，自2013年開始就不在公開市場拿地了。2014年，潘石屹夫婦開始以甩賣資產的方式來維持SOHO中國的運轉，從此一發不可收拾。

筆者統計發現，此后五年間，SOHO中國至少出售了9個項目或資產包，加上一部分散售資產，陸續套現超過350億元。

目前，SOHO中國名下僅剩下外灘SOHO、望京SOHO、銀河SOHO等位于北京和上海的9個甲級寫字樓項目。

2019年，潘石屹考慮以80億美元的價格出售SOHO中國最后的核心資產項目，被外界視為SOHO中國要徹底退出中國市場的信號，關于潘石屹要模仿李嘉誠“跑路”的討論沸沸揚揚。

不過，從后面的交易傳聞可知，潘石屹想要退出并不容易，他的期望值也在不斷縮水。SOHO中國的交易對價從80億美元降到40億美元，再到如今的30億美元。

而SOHO中國在黑石、高瓴等多個潛在買家之間兜兜轉轉，想要待價而沽卻落了個竹籃打水一場空，最后不得不降低身價投入黑石的懷抱。

這個結局大概是兩方面原因造成的：第一，在全球疫情仍未徹底控制住之前，能一下子拿出30億美元的買家并不多，市面上可供SOHO中國挑選的買家少之又少。

第二，市場留給SOHO中國的時間不多了。持續甩賣資產，讓SOHO中國的業績規模大幅縮水，可以拿到談判桌上的籌碼變得越來越少。

2020年財報顯示，SOHO中國實現營業收入21.92億元，同比增長約19%。其中，租金收入15.37億元，同比下降16%，出售物業收入6.54億元。

去年受疫情因素影響，SOHO中國旗下物業整體的出租率下降。從2019年底到2020年底，除了新開業的麗澤SOHO和外灘SOHO，其余寫字樓出租率均面臨大幅下滑。

具體來看，望京SOHO出租率由86%降至83%，光華路SOHO II出租率由87%降至68%，銀河/朝陽門SOHO出租率由94%降至62%，SOHO復興廣場出租率由95%降至82%，SOHO天山廣場出租率由97%降至83%。

在此背景下，SOHO中國在2020年度的稅前利潤約16億元，同比下降約17%；毛利13.9億元，同比減少7.9%；凈利潤5.43億元，同比驟降58.8%；總資產約707.04億元，總負債約331.57億元，凈資產負債率約為43%。

三

近年來，圍繞SOHO中國和潘石屹夫婦的核心事件，一直是資產出售或公司整體打包轉讓。

早年間，潘石屹曾宣揚“不賺錢的商人是不道德的”，骨子里就透出一股對金錢的執念。但從2015年開始，他似乎對SOHO中國的股價“漠不關心”了。

在公開場合，潘石屹也鮮少以地產商的身份亮相，變得越來越佛系，越來越“不務正業”，個人微博上大多分享一些關于木工、攝影、編程的生活瑣事，與房地產漸行漸遠。

潘石屹多次表態：“錢我是賺夠了！以賺錢為目的的事情，已經不是我唯一的目的了。作為一個上市公司董事長這樣說不太合適，但這就是我心里最真實的想法”。

現實中，這幾年SOHO中國不斷“賣賣賣”，確實讓潘石屹夫婦賺得盆滿缽滿。在最新公布的2021中國福布斯富豪排行榜上，潘石屹夫婦以212.2億元財富，位居排行榜第175位。

與國內賣項目和轉讓公司控股權形成鮮明對比的是，潘石屹夫婦這幾年海外投資的動作不斷，他們通過家族信托相繼在海外進行了大量投資，總投資額超過20億美元。

例如，斥資7億美元買下紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓；花費6億美元收購曼哈頓公園大道廣場的49%股權；耗資7億美元聯合巴西財團收購美國通用汽車大廈40%的股權。

天眼查顯示，從2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹陸續注冊了7家公司，且公司股東均為注冊在境外或港澳臺地區的公司，注冊資本從150萬元至2億元不等。

此外，潘石屹夫婦的長子還在英國成立了地產公司。出清國內核心資產，轉戰歐美市場，這一切都成為潘石屹效仿李嘉誠的佐證。

潘石屹夫婦對國外高等學府的大手筆捐款，也遭受外界廣泛詬病。據悉，潘石屹夫婦最大的一筆公益投入，就是把錢投入哈佛、耶魯等海外名校搞合作，捐款1億美元設立助學金。

張欣自稱，捐款的目的是“讓中國的貧困學生到世界一流大學去讀本科。”但外界很快發現，捐款沒多久，潘石屹夫婦的兩個兒子就先后入讀了耶魯和哈佛。

中國企業家曹德旺曾意味深長地評價這筆慈善：“存在的都是有道理的，潘石屹跟他的太太，都是鬼精鬼精的。”

面對巨大的輿論壓力，潘石屹曾自曝：“說我跑了是謠言，跑不了。”如今，潘石屹一家四口有三口定居國外，而張欣早就拿到美國國籍了。

四

與潘石屹夫婦出清國內核心資產、大舉進軍歐美市場的投資路徑相反，本次SOHO中國的接盤方黑石，近年來不斷加碼中國市場。

創辦于1985年的黑石，是美國規模最大的上市投資管理公司，在全球范圍內管理6490億美元，專注于私募股權、房地產、公債、上市股權、生命科學、成長型股權等。

近年來，黑石積極投資中國商業地產。2019年，黑石豪擲15億美元（約100億人民幣）買入上海長泰廣場，全年在中國地產領域的投資高達200億元人民幣。

進入2021年以來，黑石在中國市場繼續大張旗鼓地挺近，年初至今已經在中國砸下54億美元（約345億人民幣）的投資款。

具體來看，今年1月，黑石以11億美元（約71億人民幣）從富力集團收購粵港澳大灣區內最大的城市物流園區。

今年6月，黑石以13億美元（約83.2億人民幣）收購中國泛海控股集團有限公司旗下美國國際數據集團（IDG）。

如今，黑石又以30億美元的價格將SOHO中國收入囊中，其在中國房地產市場的投資版圖已經初步顯現。

事實上，黑石與SOHO中國頗有淵源，如果SOHO中國最后注定是“賣身”的結局，黑石無疑是最佳選項之一。

早在2012年，黑石就與SOHO中國合資成立了盈石搜候（上海）有限公司，雙方各持股50%，該公司專門負責前門大街SOHO持有物業的招商和運營。

2018年，前SOHO中國總裁閻巖加入黑石集團亞洲房地產部，出任董事總經理一職。外界傳聞稱，黑石決定收購SOHO中國，就是閻巖在中間牽線搭橋。

不過，這起收購遲遲不能落地，關鍵因素是價格。從最初的80億美元，到2020年3月的40億美元，再到如今的30億美元，黑石終于得償所愿。

收購價格一降再降的背后，是黑石創始人蘇世民對金錢的嚴格把控。蘇世民曾向滬上投資大佬郭廣昌透露，他成功的秘訣在于不虧錢，這也是黑石的首要投資原則。

據說，黑石內部設有一套嚴格的投資流程，所有人的投資風格必須基于嚴格、冷靜且穩健，任何一筆投資都必須經過多次測試。雖然身處高風險行業，但黑石卻對風險深惡痛絕。

毋庸置疑的是，黑石對中國興趣濃厚，這從創始人“蘇世民”的中國名字中就可以窺探一二，但資產收購只是黑石布局中國市場的手段之一，卻不是最終目的。

早在10余年前，蘇世民就曾在上海直言：未來，我肯定愿意看到黑石集團能夠在中國的交易所掛牌上市。

不難看出，通過截然相反的投資路徑，潘石屹夫婦終將徹底告別中國房地產市場，而步步為營的黑石，又會在中國市場演繹怎樣的投資故事呢？