“房住不炒”的基調下，房地產行業未來路在何方？樓市還有哪些投資機會？10月20日，大唐財富成立九周年的特別活動——盛唐季云理財直播中，大唐財富首席經濟學家、中國金融40人論壇（CF40）創始成員、北京師范大學金融研究中心主任鐘偉帶來《中國樓市，告別火紅年代》的主題分享。

未來一人7套房？荒誕！

中國樓市仍然是火紅年代，還是愛在深秋？鐘偉認為，這需要考慮幾個問題來看。首先看住房面積，粗略來講，我國居民目前人均居住面積大約30平方米。全國而言，大概一半人住老房子，一半人住新房子。目前，大概有一半房子可能性是老破小。總體來看，房子數量有了，但質量保證還不夠。

另外，需要考慮中國經濟未來增長。中長期來講，中國經濟的增速還是緩緩下行的。隨著經濟增速下行，企業掙錢越來越難，百姓的收入增速也是隨之放緩。中國居民對高房價的承受能力也在逐漸放緩。

最后，還要看人口。有個笑話講一個孩子的爺爺奶3套房，爸爸媽媽有3套房，外加自己的房子，他以后一個人就有7套房。其實這種說法是很荒誕的。假設25歲是一代人，普通住宅的建筑壽命只有50年。所以爺爺輩傳的房子，傳到孫子輩，可能只是一堆建筑垃圾。即便不考慮這個因素，一戶7套房這個說法，也意味著25年之后中國總人口消失了七分之四。再25年之后，中國的總人口又消失了七分之二。50年之后，中國14億人變2億人，不要說房價挺不住，啥都挺不住了。

總體來看，中國的房地產進入了一個平穩發展期，還是有下半場可以期待的。目前中國房地產進入了靜水流深的時代。

房產稅若實行，首套房也不免稅

房住不炒的政策，從2017年3月份到現在已堅持3年半。鐘偉認為，目前全國房價普遍上漲的預期已經不存在。中國的房地產企業應當認清自己所處的位置，在今后很長的時間，房產行業狂飆猛進的時代結束了，更多應該關注行業穩步發展時的財務穩健性。

而房住不炒之后，調控市場的長效機制就會依靠稅務手段，其中最關鍵的就是房產稅。未來的房地產稅是會照抄照搬目前重慶、上海的房產稅模式的嗎？第一套房能免稅嗎？鐘偉認為并不會。

鐘偉表示，房地產稅是一個財產稅，對首套房有適當的減免，或者扣除面積是有可能的，但是直接免稅可能性很小。房產稅稅沒開征之前房子百分之百是你的，開征之后，每年征稅，大家覺得房價漲還是跌？

“不動產增值保值的空間在縮小”，鐘偉表示，從家庭財富配置角度來講，也應當逐步降低不動產的比例，增加動產的投資比例。因此，中國的房地產，總體上是初秋，慢慢地走向深秋。

未來如何投資房產？可以借錢給開發商

對于未來房地產投資，鐘偉表示，首先需要認清區域市場的重要性。“我個人推薦還是以長三角、珠三角為主。”他認為，從區域市場來講，在全國普遍買房子必要性降低，在長三角、珠三角選擇一些優秀城市去買房的可能性還是有的。另外，樓市普遍景氣過去之后的一些局部景氣，只有一些優質資產還有增值保值的余地。因此，手上的老破小、三四五線的房子必須拋棄。需要持有的是離二線城市、至少省會以上城市的次新、優質地產。

鐘偉表示，如果不買房子，也可以借錢給開放商。在西方國家普遍的是購買公募REITs，國內也將陸續有一些公募REITs產品，對于追求中等收益，穩健型的投資者，可以考慮。此外，私募、信托、定制產品等投資渠道也可以，但要綜合考慮很多細節，如開發商是誰，項目指向是哪里，是不是底層資產，是否穩健可靠等。一般來說，大的企業尤其央企，或是財務杠桿比較穩健的民企，投資它們的安全系數相對較大。