“房住不炒”的基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)路在何方？樓市還有哪些投資機(jī)會(huì)？10月20日，大唐財(cái)富成立九周年的特別活動(dòng)——盛唐季云理財(cái)直播中，大唐財(cái)富首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)金融40人論壇（CF40）創(chuàng)始成員、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉帶來(lái)《中國(guó)樓市，告別火紅年代》的主題分享。

未來(lái)一人7套房？荒誕！

中國(guó)樓市仍然是火紅年代，還是愛(ài)在深秋？鐘偉認(rèn)為，這需要考慮幾個(gè)問(wèn)題來(lái)看。首先看住房面積，粗略來(lái)講，我國(guó)居民目前人均居住面積大約30平方米。全國(guó)而言，大概一半人住老房子，一半人住新房子。目前，大概有一半房子可能性是老破小。總體來(lái)看，房子數(shù)量有了，但質(zhì)量保證還不夠。

另外，需要考慮中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)增長(zhǎng)。中長(zhǎng)期來(lái)講，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增速還是緩緩下行的。隨著經(jīng)濟(jì)增速下行，企業(yè)掙錢(qián)越來(lái)越難，百姓的收入增速也是隨之放緩。中國(guó)居民對(duì)高房?jī)r(jià)的承受能力也在逐漸放緩。

最后，還要看人口。有個(gè)笑話講一個(gè)孩子的爺爺奶3套房，爸爸媽媽有3套房，外加自己的房子，他以后一個(gè)人就有7套房。其實(shí)這種說(shuō)法是很荒誕的。假設(shè)25歲是一代人，普通住宅的建筑壽命只有50年。所以爺爺輩傳的房子，傳到孫子輩，可能只是一堆建筑垃圾。即便不考慮這個(gè)因素，一戶(hù)7套房這個(gè)說(shuō)法，也意味著25年之后中國(guó)總?cè)丝谙Я似叻种摹Ｔ?5年之后，中國(guó)的總?cè)丝谟窒Я似叻种?0年之后，中國(guó)14億人變2億人，不要說(shuō)房?jī)r(jià)挺不住，啥都挺不住了。

總體來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展期，還是有下半場(chǎng)可以期待的。目前中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入了靜水流深的時(shí)代。

房產(chǎn)稅若實(shí)行，首套房也不免稅

房住不炒的政策，從2017年3月份到現(xiàn)在已堅(jiān)持3年半。鐘偉認(rèn)為，目前全國(guó)房?jī)r(jià)普遍上漲的預(yù)期已經(jīng)不存在。中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)認(rèn)清自己所處的位置，在今后很長(zhǎng)的時(shí)間，房產(chǎn)行業(yè)狂飆猛進(jìn)的時(shí)代結(jié)束了，更多應(yīng)該關(guān)注行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展時(shí)的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性。

而房住不炒之后，調(diào)控市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制就會(huì)依靠稅務(wù)手段，其中最關(guān)鍵的就是房產(chǎn)稅。未來(lái)的房地產(chǎn)稅是會(huì)照抄照搬目前重慶、上海的房產(chǎn)稅模式的嗎？第一套房能免稅嗎？鐘偉認(rèn)為并不會(huì)。

鐘偉表示，房地產(chǎn)稅是一個(gè)財(cái)產(chǎn)稅，對(duì)首套房有適當(dāng)?shù)臏p免，或者扣除面積是有可能的，但是直接免稅可能性很小。房產(chǎn)稅稅沒(méi)開(kāi)征之前房子百分之百是你的，開(kāi)征之后，每年征稅，大家覺(jué)得房?jī)r(jià)漲還是跌？

“不動(dòng)產(chǎn)增值保值的空間在縮小”，鐘偉表示，從家庭財(cái)富配置角度來(lái)講，也應(yīng)當(dāng)逐步降低不動(dòng)產(chǎn)的比例，增加動(dòng)產(chǎn)的投資比例。因此，中國(guó)的房地產(chǎn)，總體上是初秋，慢慢地走向深秋。

未來(lái)如何投資房產(chǎn)？可以借錢(qián)給開(kāi)發(fā)商

對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)投資，鐘偉表示，首先需要認(rèn)清區(qū)域市場(chǎng)的重要性。“我個(gè)人推薦還是以長(zhǎng)三角、珠三角為主。”他認(rèn)為，從區(qū)域市場(chǎng)來(lái)講，在全國(guó)普遍買(mǎi)房子必要性降低，在長(zhǎng)三角、珠三角選擇一些優(yōu)秀城市去買(mǎi)房的可能性還是有的。另外，樓市普遍景氣過(guò)去之后的一些局部景氣，只有一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)還有增值保值的余地。因此，手上的老破小、三四五線的房子必須拋棄。需要持有的是離二線城市、至少省會(huì)以上城市的次新、優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)。

鐘偉表示，如果不買(mǎi)房子，也可以借錢(qián)給開(kāi)放商。在西方國(guó)家普遍的是購(gòu)買(mǎi)公募REITs，國(guó)內(nèi)也將陸續(xù)有一些公募REITs產(chǎn)品，對(duì)于追求中等收益，穩(wěn)健型的投資者，可以考慮。此外，私募、信托、定制產(chǎn)品等投資渠道也可以，但要綜合考慮很多細(xì)節(jié)，如開(kāi)發(fā)商是誰(shuí)，項(xiàng)目指向是哪里，是不是底層資產(chǎn)，是否穩(wěn)健可靠等。一般來(lái)說(shuō)，大的企業(yè)尤其央企，或是財(cái)務(wù)杠桿比較穩(wěn)健的民企，投資它們的安全系數(shù)相對(duì)較大。