“李嘉誠(chéng)又跑了？”

來(lái)源 | 投資家（ID：touzijias）作者 | 劉曉月

李嘉誠(chéng)又跑了？

日前，李嘉誠(chéng)旗下公司長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)發(fā)布了一則公告。公告顯示，由長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)子公司所持有的成都南城都匯項(xiàng)目賣了，接盤方為一家名為RZ3262019 Limited的公司，股東分別為禹洲集團(tuán)控股有限公司和成都瑞卓置業(yè)有限公司，各占股50%。

老李賣出的這宗地塊，可是當(dāng)年聞名的“成都地王”。公開消息顯示，長(zhǎng)實(shí)賣出的成都該項(xiàng)目地塊，為2004年10月底李嘉誠(chéng)旗下的和記黃埔以21.35億元總價(jià)拿下，成交樓面價(jià)1030元/平米。據(jù)媒體報(bào)道，這宗地的成交總價(jià)，使其成為當(dāng)時(shí)成都乃至西部的地王，足以見該項(xiàng)目在成都的分量。

那么，老李究竟從這筆交易中套了多少錢呢？2004年，南城都匯項(xiàng)目的1036畝土地，李嘉誠(chéng)付出的代價(jià)是21.35億，樓面價(jià)僅1030元/平。2020年，土拍市場(chǎng)上南城都匯項(xiàng)目的周邊土地，樓面價(jià)均已超過(guò)2萬(wàn)。根據(jù)披露資料顯示，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)此次賣出價(jià)為10.12億美元（約人民幣71億），通過(guò)出售該項(xiàng)目，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)未經(jīng)審核利潤(rùn)為港幣38.11億元，將作為該集團(tuán)的一般營(yíng)運(yùn)資金。

顯然，這就是老李玩的捂盤惜售的套路了，一宗地塊，在他手里囤了16年，是個(gè)種子，都能長(zhǎng)成一棵大樹了！

遙想當(dāng)年，在拍下這宗地塊時(shí)，老李還信誓旦旦地承諾要打造城市標(biāo)桿、提升成都人民生活水平。

當(dāng)時(shí)在和黃公司網(wǎng)站上，關(guān)于南城都匯的描述是這樣的：“總建筑面積逾244萬(wàn)平方米。項(xiàng)目將發(fā)展為大規(guī)模高級(jí)住宅社區(qū)……整個(gè)項(xiàng)目將分期動(dòng)工興建，第一期已于2007年中推出。”

還有知情人士在當(dāng)時(shí)透露，和黃將在１０３６畝的土地上開發(fā)“一個(gè)全新的香港城”，不僅將運(yùn)用香港一些先進(jìn)的理念開發(fā)住宅，還將開發(fā)具有香港風(fēng)情的商業(yè)物業(yè)。

然而，就在成都人民等著老李圓上自己畫著的大餅時(shí)，卻總是發(fā)生各種“意外事件”。每當(dāng)南城都匯屢次要開盤的時(shí)候，但巧合總是發(fā)生，比如來(lái)一場(chǎng)突發(fā)大火，雖然火勢(shì)很快撲滅，“并無(wú)人員傷亡”，但卻無(wú)法正常開盤等。

接連不斷的意外大火讓購(gòu)房者們?cè)诘却_盤的路上一等再等，這塊土地也“技術(shù)性”地突破政策一捂再捂。

業(yè)內(nèi)人總結(jié)了老李發(fā)財(cái)?shù)奶茁罚撼鲎钌俚腻X買最好的地，屯最久的地來(lái)蓋最垃圾的房。

其實(shí)老李的這宗成都地塊并不是囤的最久的。縱觀老李在內(nèi)地的布局，無(wú)論是北京、上海、廣州、深圳，還是重慶、長(zhǎng)春、成都、珠海、武漢等，項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間一般都很長(zhǎng)，七八年都算短的，許多地塊升值幾倍，10多倍，甚至100倍。

相比老李這種躺賺的模式，國(guó)內(nèi)開發(fā)商，包括老李的這個(gè)接盤者，所采用的“高周轉(zhuǎn)”模式，顯然是要費(fèi)力少賺錢的多。但后者不是不愿，不是不能。

一

進(jìn)擊的黑馬：2020決勝千億目標(biāo)

那么話說(shuō)回來(lái)了，老李的接盤俠，到底是何方神圣？

禹洲地產(chǎn)，雖然只是中等體量，但卻是野心不小。

禹洲地產(chǎn)，創(chuàng)立于1994年的福建廈門，2009年于香港聯(lián)交所主板上市，2011年躋身“中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)”，2016年將總部搬遷到了上海。

2016年是個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，在此之后禹洲地產(chǎn)明顯加快了擴(kuò)張步伐，2017年喊出千億目標(biāo)，開始全面進(jìn)擊全國(guó)，營(yíng)收也從100億元級(jí)別飛躍到200億元級(jí)別。

在2019年度業(yè)績(jī)會(huì)上，禹洲地產(chǎn)的創(chuàng)始人及董事局主席林龍安還放出豪言：“禹洲地產(chǎn)肯定將在2020年完成千億規(guī)模。”就在上個(gè)月，禹洲地產(chǎn)還把公司改名為“禹洲集團(tuán)控股有限公司”。

那么禹洲能否實(shí)現(xiàn)2020年的小目標(biāo)？從1-5月份累計(jì)銷售金額307.4億元，同比增長(zhǎng)44.39%，完成率30.7%的表現(xiàn)來(lái)看，禹洲還是有一定壓力的。

所以禹洲才急吼吼地接受了老李的地塊，而且因?yàn)樨?cái)力不足，還靠長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)墊付了24億的貸款。

這塊地雖然被老李吃的只剩三成，但是仍然能為禹洲提供向上攀登的機(jī)會(huì)。資料顯示，南城都匯項(xiàng)目計(jì)劃為8期開發(fā)，歷經(jīng)整整16年，至今第7、8期仍然沒(méi)有對(duì)外銷售。據(jù)統(tǒng)計(jì)，該項(xiàng)目總體可售單位為2.33萬(wàn)套，至今去化1.65萬(wàn)套，仍有0.68萬(wàn)套代售。

這些0.68萬(wàn)套房源代售，這些房源均為現(xiàn)房狀態(tài)，接手之后能夠立刻上馬銷售，且該項(xiàng)目所在的城中心區(qū)域新盤稀缺，過(guò)往開盤銷售成績(jī)均名列前茅，如今再推盤，只要售價(jià)合理，銷量無(wú)需擔(dān)心，為禹洲迅速回血。

二

擴(kuò)張的背后：財(cái)務(wù)指標(biāo)10年最差

這幾年來(lái)，唱著千億口號(hào)的同時(shí)，禹洲地產(chǎn)也一路攻城略地、瘋狂拿地。

2019年上半年，禹洲共計(jì)拿地14幅，耗資141.3億元，超過(guò)2018全年80.5億元的拿地總額。其中合肥包河區(qū)S1901地塊、成都錦江三圣鄉(xiāng)華新村地塊分別溢價(jià)121％和134％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)水平。

就拿禹洲從成都拿的那塊地來(lái)說(shuō)，禹洲地產(chǎn)以134.39%溢價(jià)，18400元/㎡的樓面地價(jià)競(jìng)得錦江區(qū)琉璃廠板塊的地塊；但和禹洲同一天競(jìng)價(jià)的碧桂園，拿下的另一地塊溢價(jià)為34.07%。

然而，雖然看似風(fēng)光，禹洲地產(chǎn)背后也是危機(jī)暗藏。

高溢價(jià)拿地的背后，是不斷攀升的負(fù)債率。禹洲地產(chǎn)的財(cái)務(wù)杠桿始終維持在80%之上居高不下，2019年總負(fù)債已飆升至千億以上。最新數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)，禹洲地產(chǎn)的總資產(chǎn)為1464.35億元，總負(fù)債1177.08億元，凈資產(chǎn)287.28億元，資產(chǎn)負(fù)債率80.38%，凈負(fù)債率為65.64%。

另外，禹洲地產(chǎn)為了融資“補(bǔ)窟窿”，還加大了發(fā)債力度，但融資成本也不斷增加。2019年其融資成本達(dá)7.12%，較上一年的6.02%上升了1個(gè)多百分點(diǎn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年房企新增融資成本為7.07%，相對(duì)來(lái)說(shuō)，禹洲地產(chǎn)的融資成本已處于行業(yè)平均水平之上。

2016到2019年間，禹洲地產(chǎn)業(yè)績(jī)從140億升到751億，翻了5倍多，但企業(yè)的各項(xiàng)主要財(cái)務(wù)指標(biāo)卻是10年來(lái)表現(xiàn)最差。

圖片來(lái)源：證券之星地產(chǎn)

禹洲的毛利率，已經(jīng)連續(xù)三年下降。禹洲2016年、2017年、2018年其毛利率分別為36.27%、35.4%、30.72%。而2019年，禹洲地產(chǎn)毛利率又下降至26.21%，上市以來(lái)歷史最低。

想當(dāng)年，禹洲地產(chǎn)曾經(jīng)還憑借其長(zhǎng)年30%以上的毛利率，被行業(yè)冠以“小利潤(rùn)王”之稱，如今卻是今時(shí)不同往日。

除了毛利下滑之外，禹洲2019年的平均凈資產(chǎn)收益率17%，還不及2011年的19%，年化凈資產(chǎn)收益率亦同。

三

標(biāo)普差評(píng)、業(yè)主維權(quán)

今年，標(biāo)普給了禹洲一個(gè)負(fù)面評(píng)價(jià)，還遭到了后者的手撕。4月17日，標(biāo)普將禹洲地產(chǎn)的評(píng)級(jí)從“BB-”下調(diào)至“B+”,展望為“負(fù)面”。標(biāo)普認(rèn)為，禹洲地產(chǎn)的去杠桿化前景不明朗，收入增長(zhǎng)可能會(huì)放緩。其杠桿率在2019年進(jìn)一步惡化后，預(yù)計(jì)未來(lái)12個(gè)月內(nèi)或?qū)⒉粫?huì)恢復(fù)。

但是禹洲邱于賡卻指責(zé)標(biāo)普“雙標(biāo)”。他說(shuō)，標(biāo)普給予公司的指標(biāo)與其他公司有別，持雙重標(biāo)準(zhǔn)，加上早前評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)降級(jí)幅度較大，但其他公司財(cái)務(wù)指標(biāo)相比禹洲相近，甚至更差，降級(jí)幅度卻相對(duì)較低，令公司感到不公，故決定不再與標(biāo)普合作。

后來(lái)，標(biāo)普服了軟，發(fā)布公告稱，應(yīng)發(fā)行人要求，撤銷禹洲地產(chǎn)的“B+”長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)和該公司高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)的“B+”長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)，但展望仍為“負(fù)面”。

“內(nèi)憂”之外，還有“外患”。禹洲還面臨著來(lái)自業(yè)主的拷問(wèn)。

2019年7月，一位三次實(shí)地看房的顧客在網(wǎng)上憤怒吐槽馬橋禹洲府項(xiàng)目。“其他房子漏水是滴水，禹洲府你們是流水！嘩啦嘩啦的淌水！房間和門外都流成小溪了！買房子送景觀瀑布+小溪！”

此外，禹洲·濱之江樓盤的項(xiàng)目也遭到業(yè)主“討伐”：外墻涂料脫落，直接砸下來(lái)的那種。各種消防設(shè)備也都缺損。交付大半年了也一直不維修，管理團(tuán)隊(duì)屢次換人，根本叫不動(dòng)施工單位。裝修質(zhì)量更是一塌糊涂，家中所有房間木地板都發(fā)霉，衛(wèi)生間防水也形同虛設(shè)。大產(chǎn)證也半年了還沒(méi)下來(lái)，想賣都賣不掉。

禹洲雍賢府同樣“交房即維權(quán)”，如合同條款0賠償、墻體發(fā)霉、車庫(kù)積水嚴(yán)重、實(shí)體與樣板間不一致等等。有業(yè)主還曬出了買家秀與賣家秀：

無(wú)論如何，對(duì)于企業(yè)而言，不僅要做大，更要做強(qiáng)。對(duì)于現(xiàn)在的禹洲而言，當(dāng)務(wù)之急是改變自己“外強(qiáng)中干”的尷尬，既要追求規(guī)模，也要兼顧安全、利潤(rùn)與質(zhì)量。

參考資料：

杠桿游戲 《李嘉誠(chéng)成都套現(xiàn)71億背后：“神秘”接盤者禹洲的危與機(jī)》

智趣財(cái)經(jīng)社《李嘉誠(chéng)“賣員工”跑路引維權(quán)，禹州地產(chǎn)這個(gè)背鍋俠不好當(dāng)》

地產(chǎn)同學(xué)會(huì)《評(píng)級(jí)下調(diào)，維權(quán)潮不斷，禹洲的千億目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)......》

債市觀察《手撕標(biāo)普？470億債券“另類閩系房企”禹洲地產(chǎn)被降級(jí)，直斥評(píng)級(jí)雙標(biāo)》