早上，像往常一樣打開股票軟件，一來是關心一下股市動態，二來讓自己死心放棄炒股致富的夢想，才能以更好的狀態去工作。

掏出手機打開軟件，一片紅光刺痛我的眼睛。不，一定是打開的方式不對，換個姿勢重新打開，還是如同早上的朝陽一般紅艷艷的。

不只是地產股，連帶著上下游的相關產業股票，一水的紅色。建筑、家電、裝飾材料等，都跟著飄紅。

怎么回事？地產出現了什么重大利好消息被我完美錯過了嗎？用不用趕緊買房套壓壓驚？

用心細細查了一下，發展改革委在12月12號也就是昨天晚上8點鐘發了一個政策。來自政府官網的權威認證，真實有效。

這個政策的發布，是這次地產股翻紅的主要原因。那該政策對房地產市場有什么沖擊？表達了什么，會引發什么？為大家詳細解讀一下。

壹

首先，通知要做什么？

官方：旨在進一步增強企業債券服務實體經濟能力，打好防范化解重大風險攻堅戰，提高直接融資比重，優化債券融資服務，推動經濟實現高質量發展。

翻譯成大白話，就是給企業一條活路，讓企業可以發行債券，向社會融資。晚上發布的通知里面，重點明確了七個方面的企業標準，官方說的如下：

（一）主體信用等級達到AAA。

（二）主要經營財務指標應處于行業或區域領先地位（附件1）。

（三）生產經營符合國家產業政策和宏觀調控政策。

（四）最近3年未發生公司信用類債券或其他債務違約，且不存在處于持續狀態的延遲支付本息事實。

（五）最近3年無重大違法違規行為，未納入失信黑名單。

（六）報告期內財務報表未被注冊會計師出具否定意見或無法表示意見，如被注冊會計師出具保留意見的，保留意見所涉及事項的重大影響已經消除。

（七）我委為優化融資監管制定的其他發行條件。

我捋了捋，對房地產有可能產生利好的，是下面這兩條。

第一、明確優質企業支持范圍。

《通知》強調，支持信用優良、經營穩健、對產業結構轉型升級或區域經濟發展具有引領作用的優質企業，特別是支持符合條件的優質民營企業融資發展，明確優質企業主體信用等級達到AAA，明確了財務指標參考標準。

地產方面，資產總額大于1500億元，年收入大于300億元，負債率不超過85%，3A評級的房地產企業，屬于支持的優質企業范圍。

按照這個數據，大概可以歸類一下，排名前15左右的房企差不多滿足了基本條件，所以，我們看到類似世貿地產翻紅5個百分點，保利翻紅3-4個百分點，還有其他房企各自翻紅兩三個點不等。

第二，發行方式改變。

批文有效期延長至兩年，允許發行人靈活自主設置各期債券具體發行方案，進一步提高資金使用靈活度，補充營運資金比例提高至不超過50%，允許優質企業依法依規面向機構投資者非公開發行企業債券等。

募集的資金從40%上升到50%，在加上時間延長可以大大緩解資金的壓力。房企在其中或許會受益。

這兩條也是不少人覺得房地產又要開始新一輪的放水，開始搖旗吶喊。

貳

不過，后面也清楚的解釋了事情并非那么簡單。

《通知》明確指出，優質企業債券申報階段，對債券資金用途實行正負面清單管理。申報材料應明確債券募集資金擬投資領域，形成“正面清單”，申報材料應明確債券募集資金禁止投向領域，形成“負面清單”。

什么是正負面清單？2013年上海首先引入負面清單的制度。

用大白話說，就是國家需要的，支持的，環保的，面向未來的行業，拉了一個詳細的清單，比如高新科技、自主研發的電器企業等，這就是正面清單。反之就是負面清單。

正負清單也會根據國家發展的現狀隨時做調整，比如鋼鐵和煤炭產業，之前肯定是正面清單，現在綠水青山就是金山銀山的大形勢下，那些過剩產能的鋼鐵和不符合環保的煤炭產業就是負面清單。

而房地產既不是正面也不是負面，房地產嚴格意義上講是中立的，它所包含的上下游產業才有正負之分。

而通知里面又講到，優質企業須對債券資金用途實行正負面清單管理，“正面清單”應符合國家產業政策，聚焦企業經營主業。

“負面清單”包括但不限于將債券資金用于房地產投資和過剩產能投資，用于與企業生產經營無關的股票買賣和期貨交易等風險性投資。

事情昨天發酵了一天后，又出現反轉。

今天，媒體中國經濟導報、中國債市記者采訪了參與文件撰寫的權威人士，表達了一些不同的觀點，該權威人士是誰不重要，我們看他說了什么。

權威人士告訴記者：需要說明的是，《通知》中提到的房地產業，僅僅是國民經濟行業分類中的一個類別。從行業分類的角度看，房地產業的定義及其內涵和外延是非常廣的，包括棚改、保障性住房、租賃住房等都屬于房地產業。

權威人士明確表示：國家發改委對貫徹落實黨中央、國務院關于房地產調控的決策部署是堅決的、一貫的，也是非常嚴厲的，這一點在企業債券融資方面也是一致的。按照中央關于房地產長效機制建設的精神，目前國家發改委企業債券只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限領域的項目，不支持商業地產項目。這幾年，企業債券在貫徹執行國家房地產調控方面的政策沒有變化。

不過，大量企業在這兩年參與了保障房的業務分支，保障房業務的發債寬松，或許會帶來聯動效應，引發整體房地產行業融資環境的寬松。

錢只要進了腰包，怎么花就有操作空間了,無非是直接和間接的區別，在最終效果上可以對房企產生一定的支撐。

叁

政策的解讀多種多樣，但是最終，房價會產生什么影響，這是很多人關心的。

從歷史上看，多次政策的調控和松動都是有預兆的，歷次越調越高的教訓很痛，但是這次好像是動真格的，房住不炒都喊了兩年了。

怎么辦？好糾結。買還是賣？還是等著？

我覺得，在這個節骨眼上，許多政策會陸續出臺，像這個通知最重點的不是要對房地產產生利好或利空，而是對企業的融資難度給予支持，改善的是大環境下企業的資金困境。

房地產只是可能被波及的一個行業，而且，也只是對那些頭部房企有利。

所以，奉勸大家先不要沖動入手，保持觀望狀態，持幣等待。大環境并沒有改變，大方向也沒發生調整。

如果你所在的城市有特別的優惠力度，即便要買，優先國企，其次頭部民企，一定要買大品牌。至于中小企業的房子，如果實在沒得選，最次也要買現房。

前兩天我說過，即便放開政策，也一定是逐步放開，最好的順序就是，限價-限貸-限購-限售。所以，盯著你所在的城市，看看進行到哪一步，再做決定。

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