蜜哥在早上刷牙刷的正爽的時(shí)候，注意聽(tīng)到了廣播里的一條新聞：“碧桂園位于香港馬鞍山的首個(gè)住宅項(xiàng)目即將入市，低于市場(chǎng)價(jià)14%的折扣大力促銷……”

蜜哥尋思著這是要把降價(jià)的大浪波及到香港同胞的架勢(shì)？

隔壁來(lái)自東北的老王探頭說(shuō)：啥玩應(yīng)兒？碧桂園去我老家鐵嶺馬鞍山開(kāi)發(fā)了？我說(shuō)你穿你的秋褲，別瞎搭下茬。上班路上順便去協(xié)和醫(yī)院報(bào)個(gè)名看看耳朵去。

壹

“山重水復(fù)中，放出一泓碧。”這是碧桂園位于香港馬鞍山的首個(gè)住宅項(xiàng)目“泓碧”的項(xiàng)目名來(lái)源。

由此也看出，香港和內(nèi)地的文化差異，通常情況下，天賜/天璽/天府等天字號(hào)的項(xiàng)目名更多存在于內(nèi)地。

這個(gè)位于馬鞍山的地塊，是碧桂園旗下的附屬公司于2017年9月12號(hào)收購(gòu)了香港宏安地產(chǎn)6成股權(quán)，真正意義上第一次進(jìn)入香港樓市。

該項(xiàng)目面積大約在38.75萬(wàn)平方呎，每平方呎的樓面地價(jià)1.05萬(wàn)港元。（香港的計(jì)量單位，換成成內(nèi)地，1平方米=10.7639平方呎、1元人民幣=1.12港元。）

在香港千呎豪宅都是有錢(qián)人才能住的起，換城內(nèi)地，也就90平方左右，祝大家都能住進(jìn)千呎豪宅。

按照人民幣算，大概每平米地價(jià)11萬(wàn)。這個(gè)地價(jià)都能超過(guò)首都的房?jī)r(jià)，并且接下來(lái)在短短3個(gè)月后，該地塊的價(jià)格上漲約5成。

但對(duì)于的香港樓市而言，這個(gè)價(jià)格并不貴。

在11月16號(hào)，碧桂園的香港營(yíng)銷總監(jiān)周俊豪正式宣布可以認(rèn)購(gòu)樓花，也就是我們熟悉的期房。按照折扣價(jià)來(lái)算，14%折后的價(jià)格約為16497港元/平方呎（約17.75萬(wàn)），比周邊一手房要低約20，和二手房?jī)r(jià)格接近。

按照這個(gè)價(jià)格，該項(xiàng)目的利潤(rùn)將會(huì)大大降低，甚至虧損。為什么要降價(jià)？

貳

降價(jià)的主要原因是香港樓市政策變化。

在6月份香港特首鄭月娥提出了一系列重磅的政策改革，刺激首次置業(yè)的居民購(gòu)房意愿。其中重點(diǎn)一項(xiàng)是，開(kāi)征一手房空置稅，大致相當(dāng)于房屋總價(jià)的5%。

這項(xiàng)政策在內(nèi)地被吃瓜群眾們聊得熱火朝天，卻在香港執(zhí)行了。

9月底，香港又迎來(lái)自2002年來(lái)的首次銀行加息，引發(fā)部分居民拋售房產(chǎn)。

一系列的組合拳打下來(lái)，香港樓價(jià)應(yīng)聲而跌。

10月31號(hào)香港特區(qū)政府差餉物業(yè)估價(jià)署發(fā)布消息：香港樓價(jià)指數(shù)在連升28個(gè)月，累計(jì)升幅45.46后，于今年8月首次下跌0.07%，9月跌幅擴(kuò)大至1.44%，10月樓市成交量下降接近5成。

被視為樓價(jià)參考指標(biāo)的嘉湖山莊出售的一套房源，其跌幅超過(guò)22%。

暫且不論對(duì)內(nèi)地的影響，接著說(shuō)碧桂園。如此冷的香港樓市，即便定位豪宅項(xiàng)目的泓碧，也沒(méi)有辦法逆市而上，只能打折走量。

楊老板的香港夢(mèng)，前途未知。反觀碧桂園內(nèi)地的現(xiàn)狀，讓我想起萬(wàn)青的一首歌詞：“前已無(wú)去處，后不見(jiàn)歸途。”

作為宇宙第一房企，2018年是碧桂園的水逆年，從工地坍塌到工人死傷以及收買(mǎi)同行記者，再到交房質(zhì)量維權(quán)，層出不窮的新聞讓其站在風(fēng)口浪尖上，牢牢占據(jù)了今年自媒體熱點(diǎn)的半壁江山，貢獻(xiàn)了無(wú)數(shù)標(biāo)題。

叁

碧桂園的崛起是一個(gè)奇跡。

一個(gè)扎根于三四線的家族式企業(yè)，從2012年的476億的銷售額，經(jīng)過(guò)5年時(shí)間到2017年的5508億，足足翻了10多倍，逆襲成為宇宙第一房企。

從楊國(guó)強(qiáng)的語(yǔ)錄里可以看出，他對(duì)于農(nóng)村包圍城市的戰(zhàn)略理解的非常到位。不同于其他大型房企，碧桂園的項(xiàng)目基本都位于三四線城市和縣城。

根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，碧桂園的項(xiàng)目遍布全國(guó)1051個(gè)縣城，而全國(guó)也就1349個(gè)縣城，碧桂園直接或間接參與了接近77%的縣城，從事實(shí)上做到了農(nóng)村包圍城市。

在2016年到2017年的去庫(kù)存大背景下，碧桂園借勢(shì)成功實(shí)現(xiàn)了反超。反超的背后，離不開(kāi)精準(zhǔn)強(qiáng)大的營(yíng)銷策略。

據(jù)蜜哥的朋友碧桂園內(nèi)部人士老王講，碧桂園的數(shù)據(jù)只是大家看到的最終結(jié)果，而實(shí)現(xiàn)這個(gè)結(jié)果的過(guò)程中有無(wú)數(shù)的購(gòu)房者實(shí)實(shí)在在的貢獻(xiàn)。

對(duì)于三四線的縣城老百姓而言，碧桂園這種自帶全國(guó)十強(qiáng)房企，高端樓盤(pán)，精裝交房的房企，滿城盡是碧桂園廣告的沖擊，再加上給你一個(gè)五星級(jí)的家的想象力。

這些都是當(dāng)?shù)啬切┻B綠植和景觀都無(wú)法區(qū)分的中小房企拍著馬屁都無(wú)法企及的高度。相比之下，價(jià)格自然會(huì)超出地方房企。

蜜哥在十八線縣城的老家曾經(jīng)差點(diǎn)被碧桂園臨幸，至今還清楚的記得去年一個(gè)發(fā)小告訴我，那誰(shuí)，咱老家縣城的房?jī)r(jià)漲了。

作為一個(gè)沒(méi)概念沒(méi)產(chǎn)業(yè)沒(méi)天然資源沒(méi)誕生過(guò)任何大佬的十八線縣城，穩(wěn)定保持在4000上下徘徊，一直保持起起落落落落落的節(jié)奏。

碧桂園的可能入駐的消息，雖然只是個(gè)消息，但全縣的中小開(kāi)發(fā)商都激動(dòng)的連夜?jié)q價(jià)，震驚了一直對(duì)房?jī)r(jià)保持吃瓜態(tài)度的父老鄉(xiāng)親們。

他們無(wú)法理解房?jī)r(jià)在幾周內(nèi)從4000直接跳到4500，然后5000這樣的漲價(jià)方式，并嗤之以鼻，認(rèn)為開(kāi)發(fā)商瘋了，最后結(jié)果是他們瘋了。

蜜哥老家只是一個(gè)縮影，這種縣城的房?jī)r(jià)可以鏡像到很多地區(qū)，相信也有在看的你。

在去年眾多業(yè)內(nèi)的朋友奔赴各地后了解到的消息，一旦碧桂園進(jìn)駐的縣城，房?jī)r(jià)至少高出當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)2-3成以上，這必然會(huì)增加當(dāng)?shù)胤科蟮臐q價(jià)信心，從而引發(fā)連鎖的漲價(jià)浪潮。

買(mǎi)單的，自然就是當(dāng)?shù)氐睦习傩铡？梢哉f(shuō)，碧桂園的銷售額第一，是大半個(gè)中國(guó)普通縣城的老百姓撐起來(lái)的。

肆

物極必反

高歌猛進(jìn)的2017年為碧桂園創(chuàng)造了宇宙第一的銷售額，也創(chuàng)造了宇宙第一的負(fù)債率。根據(jù)披露數(shù)據(jù)，碧桂園總資產(chǎn)1.4萬(wàn)億，負(fù)債1.26萬(wàn)億，負(fù)債率超過(guò)90%。

突破了10000億的負(fù)債的碧桂園，想要緩一緩。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，雖然2018年上半年總共4124.9億的銷售額仍然力壓恒大和萬(wàn)科，但實(shí)際的利潤(rùn)只有129.4億，漂亮的銷售數(shù)據(jù)并沒(méi)有帶來(lái)絕對(duì)的利潤(rùn)，相比而言恒大反而以520.4億的利潤(rùn)讓吃瓜群眾傻眼。

為什么？

從10月29的一則火爆的消息或許可以得到部分原因。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w稱安徽碭山碧桂園主動(dòng)降價(jià)，原價(jià)5200元/㎡，直接57折賣(mài)房，3000元左右出售，全款還會(huì)有優(yōu)惠。

10月8號(hào)，江西上饒碧桂園10000/㎡的精裝降到7000元/㎡的毛坯房，引發(fā)業(yè)主維權(quán)，并出現(xiàn)了標(biāo)志性的2018中國(guó)樓市第一砸。同時(shí)，上海浦東南郡的碧桂園也從3.6萬(wàn)降到2.5萬(wàn)，同樣引發(fā)前期業(yè)主維權(quán)。

2016-2017年土拍價(jià)格的不斷攀高，爆炸式的擴(kuò)張帶來(lái)的是極致的現(xiàn)金流壓力，于是誕生了全國(guó)皆知的“高周轉(zhuǎn)”這個(gè)詞。

1天出圖紙，2天報(bào)建，3個(gè)月開(kāi)盤(pán)，4個(gè)月資金回正，5個(gè)月資金回籠再投入循環(huán)。土木建筑系的同學(xué)老王默默撿起碎了一地的三觀：我特么這么多年的學(xué)，白上了。

老人說(shuō)，手有余糧，心中不慌。早在2015年的時(shí)候，現(xiàn)已經(jīng)離職的副總裁吳建斌就勸楊老板要健康負(fù)債，后來(lái)的事情大家都知道了，吳建斌在2017年1月4日主動(dòng)離職。

道不同者不相為謀

伍

蜜哥和朋友老王聊天時(shí)候講到當(dāng)年去碧桂園面試的事，面到一半的時(shí)候人事突然老王問(wèn)家境如何，他就知道事情并不是那么簡(jiǎn)單。

地產(chǎn)圈有一句玩笑話：“生不進(jìn)恒大，死不進(jìn)萬(wàn)科，生死不進(jìn)碧桂園。”碧桂園內(nèi)部的“同心同享”跟投制度決定了，只要干不死，就往死里干，一切向錢(qián)看齊。

老王說(shuō)當(dāng)年號(hào)稱日不落的售樓處，燈光從來(lái)沒(méi)關(guān)掉過(guò)。

他至今還記得楊主席的話：“我們必須了解人性。人性是自私的，我們選擇管理方法的時(shí)候就要認(rèn)清人性的弱點(diǎn)，不能搞平均主義。誰(shuí)能給公司創(chuàng)造巨大的利益，我就按照承諾給他分成。”

因錢(qián)而聚的碧桂園，2018年1月份至今，股價(jià)從19.16到今天的9.6元，蒸發(fā)了近2000億。在如今錢(qián)袋子越來(lái)越緊的今天，不知道楊老板是否還不忘初心。

彈了彈手上的煙灰，蜜哥掏出手機(jī)看了下年初買(mǎi)入的股票，嘆了一口長(zhǎng)氣。

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