蜜哥在早上刷牙刷的正爽的時候，注意聽到了廣播里的一條新聞：“碧桂園位于香港馬鞍山的首個住宅項目即將入市，低于市場價14%的折扣大力促銷……”

蜜哥尋思著這是要把降價的大浪波及到香港同胞的架勢？

隔壁來自東北的老王探頭說：啥玩應兒？碧桂園去我老家鐵嶺馬鞍山開發了？我說你穿你的秋褲，別瞎搭下茬。上班路上順便去協和醫院報個名看看耳朵去。

壹

“山重水復中，放出一泓碧。”這是碧桂園位于香港馬鞍山的首個住宅項目“泓碧”的項目名來源。

由此也看出，香港和內地的文化差異，通常情況下，天賜/天璽/天府等天字號的項目名更多存在于內地。

這個位于馬鞍山的地塊，是碧桂園旗下的附屬公司于2017年9月12號收購了香港宏安地產6成股權，真正意義上第一次進入香港樓市。

該項目面積大約在38.75萬平方呎，每平方呎的樓面地價1.05萬港元。（香港的計量單位，換成成內地，1平方米=10.7639平方呎、1元人民幣=1.12港元。）

在香港千呎豪宅都是有錢人才能住的起，換城內地，也就90平方左右，祝大家都能住進千呎豪宅。

按照人民幣算，大概每平米地價11萬。這個地價都能超過首都的房價，并且接下來在短短3個月后，該地塊的價格上漲約5成。

但對于的香港樓市而言，這個價格并不貴。

在11月16號，碧桂園的香港營銷總監周俊豪正式宣布可以認購樓花，也就是我們熟悉的期房。按照折扣價來算，14%折后的價格約為16497港元/平方呎（約17.75萬），比周邊一手房要低約20，和二手房價格接近。

按照這個價格，該項目的利潤將會大大降低，甚至虧損。為什么要降價？

貳

降價的主要原因是香港樓市政策變化。

在6月份香港特首鄭月娥提出了一系列重磅的政策改革，刺激首次置業的居民購房意愿。其中重點一項是，開征一手房空置稅，大致相當于房屋總價的5%。

這項政策在內地被吃瓜群眾們聊得熱火朝天，卻在香港執行了。

9月底，香港又迎來自2002年來的首次銀行加息，引發部分居民拋售房產。

一系列的組合拳打下來，香港樓價應聲而跌。

10月31號香港特區政府差餉物業估價署發布消息：香港樓價指數在連升28個月，累計升幅45.46后，于今年8月首次下跌0.07%，9月跌幅擴大至1.44%，10月樓市成交量下降接近5成。

被視為樓價參考指標的嘉湖山莊出售的一套房源，其跌幅超過22%。

暫且不論對內地的影響，接著說碧桂園。如此冷的香港樓市，即便定位豪宅項目的泓碧，也沒有辦法逆市而上，只能打折走量。

楊老板的香港夢，前途未知。反觀碧桂園內地的現狀，讓我想起萬青的一首歌詞：“前已無去處，后不見歸途。”

作為宇宙第一房企，2018年是碧桂園的水逆年，從工地坍塌到工人死傷以及收買同行記者，再到交房質量維權，層出不窮的新聞讓其站在風口浪尖上，牢牢占據了今年自媒體熱點的半壁江山，貢獻了無數標題。

叁

碧桂園的崛起是一個奇跡。

一個扎根于三四線的家族式企業，從2012年的476億的銷售額，經過5年時間到2017年的5508億，足足翻了10多倍，逆襲成為宇宙第一房企。

從楊國強的語錄里可以看出，他對于農村包圍城市的戰略理解的非常到位。不同于其他大型房企，碧桂園的項目基本都位于三四線城市和縣城。

根據公開數據，碧桂園的項目遍布全國1051個縣城，而全國也就1349個縣城，碧桂園直接或間接參與了接近77%的縣城，從事實上做到了農村包圍城市。

在2016年到2017年的去庫存大背景下，碧桂園借勢成功實現了反超。反超的背后，離不開精準強大的營銷策略。

據蜜哥的朋友碧桂園內部人士老王講，碧桂園的數據只是大家看到的最終結果，而實現這個結果的過程中有無數的購房者實實在在的貢獻。

對于三四線的縣城老百姓而言，碧桂園這種自帶全國十強房企，高端樓盤，精裝交房的房企，滿城盡是碧桂園廣告的沖擊，再加上給你一個五星級的家的想象力。

這些都是當地那些連綠植和景觀都無法區分的中小房企拍著馬屁都無法企及的高度。相比之下，價格自然會超出地方房企。

蜜哥在十八線縣城的老家曾經差點被碧桂園臨幸，至今還清楚的記得去年一個發小告訴我，那誰，咱老家縣城的房價漲了。

作為一個沒概念沒產業沒天然資源沒誕生過任何大佬的十八線縣城，穩定保持在4000上下徘徊，一直保持起起落落落落落的節奏。

碧桂園的可能入駐的消息，雖然只是個消息，但全縣的中小開發商都激動的連夜漲價，震驚了一直對房價保持吃瓜態度的父老鄉親們。

他們無法理解房價在幾周內從4000直接跳到4500，然后5000這樣的漲價方式，并嗤之以鼻，認為開發商瘋了，最后結果是他們瘋了。

蜜哥老家只是一個縮影，這種縣城的房價可以鏡像到很多地區，相信也有在看的你。

在去年眾多業內的朋友奔赴各地后了解到的消息，一旦碧桂園進駐的縣城，房價至少高出當地房價2-3成以上，這必然會增加當地房企的漲價信心，從而引發連鎖的漲價浪潮。

買單的，自然就是當地的老百姓。可以說，碧桂園的銷售額第一，是大半個中國普通縣城的老百姓撐起來的。

肆

物極必反

高歌猛進的2017年為碧桂園創造了宇宙第一的銷售額，也創造了宇宙第一的負債率。根據披露數據，碧桂園總資產1.4萬億，負債1.26萬億，負債率超過90%。

突破了10000億的負債的碧桂園，想要緩一緩。

公開數據顯示，雖然2018年上半年總共4124.9億的銷售額仍然力壓恒大和萬科，但實際的利潤只有129.4億，漂亮的銷售數據并沒有帶來絕對的利潤，相比而言恒大反而以520.4億的利潤讓吃瓜群眾傻眼。

為什么？

從10月29的一則火爆的消息或許可以得到部分原因。據當地媒體稱安徽碭山碧桂園主動降價，原價5200元/㎡，直接57折賣房，3000元左右出售，全款還會有優惠。

10月8號，江西上饒碧桂園10000/㎡的精裝降到7000元/㎡的毛坯房，引發業主維權，并出現了標志性的2018中國樓市第一砸。同時，上海浦東南郡的碧桂園也從3.6萬降到2.5萬，同樣引發前期業主維權。

2016-2017年土拍價格的不斷攀高，爆炸式的擴張帶來的是極致的現金流壓力，于是誕生了全國皆知的“高周轉”這個詞。

1天出圖紙，2天報建，3個月開盤，4個月資金回正，5個月資金回籠再投入循環。土木建筑系的同學老王默默撿起碎了一地的三觀：我特么這么多年的學，白上了。

老人說，手有余糧，心中不慌。早在2015年的時候，現已經離職的副總裁吳建斌就勸楊老板要健康負債，后來的事情大家都知道了，吳建斌在2017年1月4日主動離職。

道不同者不相為謀

伍

蜜哥和朋友老王聊天時候講到當年去碧桂園面試的事，面到一半的時候人事突然老王問家境如何，他就知道事情并不是那么簡單。

地產圈有一句玩笑話：“生不進恒大，死不進萬科，生死不進碧桂園。”碧桂園內部的“同心同享”跟投制度決定了，只要干不死，就往死里干，一切向錢看齊。

老王說當年號稱日不落的售樓處，燈光從來沒關掉過。

他至今還記得楊主席的話：“我們必須了解人性。人性是自私的，我們選擇管理方法的時候就要認清人性的弱點，不能搞平均主義。誰能給公司創造巨大的利益，我就按照承諾給他分成。”

因錢而聚的碧桂園，2018年1月份至今，股價從19.16到今天的9.6元，蒸發了近2000億。在如今錢袋子越來越緊的今天，不知道楊老板是否還不忘初心。

彈了彈手上的煙灰，蜜哥掏出手機看了下年初買入的股票，嘆了一口長氣。

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