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地產(chǎn)大佬沉浮錄:前進(jìn)中的華夏幸福,錢(qián)緊了?

2018-11-22 17:12:52   來(lái)源:投資家網(wǎng)專(zhuān)欄  作者:蜜財(cái)經(jīng) 

摘要:11月19號(hào)的股市,地產(chǎn)公司皆大歡喜,漲聲不斷。華夏幸福基業(yè)更是難得的直線漲停,用上面的一首詩(shī)形容并不為過(guò)。當(dāng)然,第二天再降下來(lái)是另一回事。

“有朝一日大風(fēng)起,扶搖直上九萬(wàn)里。”


11月19號(hào)的股市,地產(chǎn)公司皆大歡喜,漲聲不斷。華夏幸福基業(yè)更是難得的直線漲停,用上面的一首詩(shī)形容并不為過(guò)。當(dāng)然,第二天再降下來(lái)是另一回事。


今天談“遠(yuǎn)郊天王”華夏幸福。



自從今年3月份的一則報(bào)道“霸州孔雀城直降8500”,蝴蝶的小翅膀或許煽動(dòng)了一場(chǎng)風(fēng)暴,華夏股價(jià)從四十多元一直跌跌不休,最終保持在23元上下徘徊。


作為曾經(jīng)十大房企唯一一家純民營(yíng)企業(yè)的開(kāi)發(fā)商,戰(zhàn)績(jī)甚是輝煌。PPP產(chǎn)業(yè)新城模式全國(guó)遍地開(kāi)花,布局80多個(gè)城市郊區(qū),以3700多億的總資產(chǎn)大步跨入千億房企俱樂(lè)部。


華夏幸福這個(gè)偏居一隅的固安地方房企到全國(guó)十大房企之一,這個(gè)開(kāi)發(fā)商的背景始終很神秘,業(yè)內(nèi)猜測(cè)版本眾多,國(guó)企背景或紅色背景或某大佬直系等。


其掌門(mén)人王文學(xué)比公司還要神秘。


王老板是廊坊霸州的某個(gè)火鍋店老板轉(zhuǎn)型,經(jīng)過(guò)20年發(fā)展終成為一代房企大佬,與其他的地產(chǎn)大佬相比,曲折的經(jīng)歷更具有吸引人的噱頭和成功示范效應(yīng)。


去年的胡潤(rùn)財(cái)富排行榜,王老板更以575億的身家位居中國(guó)富豪榜的28位,華夏幸福公司的銷(xiāo)售額排名第7,可喜可賀。


但王老板卻從來(lái)不說(shuō)自己是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,在各路媒體場(chǎng)合公開(kāi)強(qiáng)調(diào),華夏幸福是一家產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商。


簡(jiǎn)單說(shuō)就是企業(yè)通過(guò)和地方政府合作,政府政策支持,提供低價(jià)土地和低稅收等福利,華夏負(fù)責(zé)提供資金新城基建,共同打造新城,未來(lái)通過(guò)政策優(yōu)惠和低房租等吸引產(chǎn)業(yè)入駐。


新城利潤(rùn)政府與華夏長(zhǎng)期分成,最終成為華夏長(zhǎng)期下蛋的母雞。王老板立志要建立一個(gè)遍布全國(guó)的“養(yǎng)雞場(chǎng)”,在線云養(yǎng)雞。



故事的美好結(jié)局當(dāng)然是王子和灰姑娘在一起,現(xiàn)實(shí)卻不一定。


2017年4月1號(hào),一號(hào)首長(zhǎng)牽頭成立的千年大計(jì)“雄安新區(qū)”橫空出世。


同樣出事的還有華夏幸福


雄安新區(qū)成立的時(shí)候,大A股的吃瓜群眾們發(fā)現(xiàn),原來(lái)雄安新區(qū)已經(jīng)有一個(gè)超級(jí)概念股,華夏幸福。


早在雄安新區(qū)成立之前,2015年8月28日,華夏幸福就與雄安當(dāng)?shù)卣炗喠?56平方公里,85萬(wàn)畝的土地合作開(kāi)發(fā)協(xié)議,再加上規(guī)劃的白洋淀科技館。


意味著雄安新區(qū)遠(yuǎn)期2000平方公里的總規(guī)劃,王老板占據(jù)了三分之一的江山。


最終的發(fā)酵在股市,華夏幸福股票連續(xù)5個(gè)一字漲停板,華夏幸福以44.39收盤(pán),漲幅超過(guò)60%。王老板個(gè)人財(cái)富暴增250億,陡然而富!


當(dāng)然,事情沒(méi)有那么簡(jiǎn)單,該來(lái)的總會(huì)來(lái)。3天后的4月4號(hào),華夏發(fā)文表示堅(jiān)決服從國(guó)家設(shè)立雄安新區(qū)的總體安排。


最終以華夏主動(dòng)放棄雄安所有地塊為結(jié)果,和當(dāng)年王老板主動(dòng)放棄政府的裝修欠款如出一轍。


不同的是,后者為他帶來(lái)了第一次機(jī)遇,前者為他拉下了雄縣縣委書(shū)記吳亞飛。



你永遠(yuǎn)不知道驚喜和意外哪一個(gè)先到,2015年,華夏也是如此。


2015年的環(huán)京房?jī)r(jià)大漲,重倉(cāng)環(huán)京的王老板收獲到了華夏滿(mǎn)滿(mǎn)的幸福。固安永清霸州廊坊大廠香河延慶…… 喊出1個(gè)北京城,16個(gè)孔雀城的豪言壯志。


同年9月,負(fù)債率飆升到86.92%。


在旺盛的購(gòu)房需求下,多高的負(fù)債都不是問(wèn)題。不滿(mǎn)足于北京郊區(qū)的王老板,開(kāi)始放眼全國(guó)的郊區(qū)。


2016年12月,華夏調(diào)整人事機(jī)構(gòu),在產(chǎn)業(yè)新城板塊下設(shè)立了產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)集團(tuán),王老板信心十足的計(jì)劃出2017年要成立200個(gè)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。


首要任務(wù)是緊急招聘200個(gè)小鎮(zhèn)總。


工作內(nèi)容比較簡(jiǎn)單,首先確認(rèn)當(dāng)?shù)匾蛟霫P類(lèi)型的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn),然后找到該產(chǎn)業(yè)的一批龍頭企業(yè),簽訂意向協(xié)議,表明這個(gè)小鎮(zhèn)做起來(lái)之后愿意入駐,最后再拿著這份名單去找政府批地。


特別強(qiáng)調(diào)各地政府退休或離職的領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)先,不限學(xué)歷,一經(jīng)錄用待遇優(yōu)厚。


半年后的今天,就在這個(gè)月,華夏幸福小鎮(zhèn)集團(tuán)裁員400余人,基本上砍掉了這項(xiàng)業(yè)務(wù)。半年前忙著招人的小鎮(zhèn)集團(tuán),半年后忙著裁人,慌慌張張匆匆忙忙。


活著就要折騰,經(jīng)過(guò)多年奮斗,2017年華夏資產(chǎn)成功超過(guò)3500億,負(fù)債也同步超過(guò)3000億。


但是2017年華夏年報(bào)凈利潤(rùn)88億,現(xiàn)金流為負(fù)162億,由此引發(fā)上交所奪命18問(wèn),你解釋一下錢(qián)去哪了?


擴(kuò)張步子邁的太大了,根本停不下來(lái)。



裁員不能解決問(wèn)題,但是能省錢(qián)。除了小鎮(zhèn)集團(tuán)之外,華夏天津集團(tuán)和京南集團(tuán)以及重慶集團(tuán)也被撤消。


好朋友老王跟我說(shuō),在10月31號(hào)的內(nèi)部全員大會(huì)上,王老板表示,華夏幸福接下來(lái)將進(jìn)行業(yè)務(wù)梳理,對(duì)沒(méi)有給公司創(chuàng)造價(jià)值的業(yè)務(wù),將要被裁掉。部分區(qū)域發(fā)展有限的,將要被梳理掉。梳理劃重點(diǎn)。


單純的裁員并不能帶來(lái)收入,只能減少支出。開(kāi)源節(jié)流,重點(diǎn)還是需要去找錢(qián)。


首先,7月10號(hào),華夏幸福公告稱(chēng),公司控股股東向平安資管轉(zhuǎn)讓19.70%股份,轉(zhuǎn)讓價(jià)為23.655元/股,轉(zhuǎn)讓價(jià)款共計(jì)137.7億。并簽署對(duì)賭協(xié)議。


華夏控股向平安資管承諾,以華夏幸福 2017 年凈利潤(rùn)為基數(shù),2018 年、2019 年、2020 年三個(gè)年度凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率分別不低于30%、65%、105%,凈利潤(rùn)分別不低于114.15億元、144.88億元、180億元。


按照對(duì)賭協(xié)議規(guī)定,華夏今年要拿出114.15億的利潤(rùn)。而18年前三季度,華夏凈利潤(rùn)78.78億。


另根據(jù)最新數(shù)據(jù),房企前十月銷(xiāo)售目標(biāo)完成率,華夏2000億的銷(xiāo)售目標(biāo),完成1200億,完成率60%。


還有2個(gè)月過(guò)年,看吧。


但這些錢(qián)夠嗎?


3個(gè)月后,華夏發(fā)布公告稱(chēng)要與萬(wàn)科合作開(kāi)發(fā)土地,華夏運(yùn)營(yíng)環(huán)京多年,雖然擁有大量土地,但環(huán)京的史無(wú)前例的政策嚴(yán)控下,華夏只能放棄環(huán)京這塊肥肉,換取更長(zhǎng)期的發(fā)展。


當(dāng)然,蜜哥還是要佩服一下萬(wàn)科,就是那個(gè)喊著活下去的萬(wàn)科,真正的做到了幫助同行活下去。


10月9日,華夏與萬(wàn)科簽署了合作開(kāi)發(fā)協(xié)議,共4個(gè)項(xiàng)目10幅土地,用地面積共509畝。萬(wàn)科以32.34億收入囊中,而這幾個(gè)地塊是華夏在2017年9月9日到2018年5月9日取得,土地價(jià)格總共約38.33億。


這10幅土地的容積率從1.3到2.0不等,按照1.5均值計(jì)算,計(jì)容建筑面積大約為50.9萬(wàn)平方米。根據(jù)項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)價(jià)格估算,4個(gè)項(xiàng)目10幅土地總貨值大約為65億元。


也就是說(shuō),萬(wàn)科以32.34億元的價(jià)格獲得了貨值約50億元的土地,打得一手好牌,可喜可賀。


現(xiàn)實(shí)往往是復(fù)雜的。與萬(wàn)科交易的前一天,11月8號(hào),華夏幸福境外融資1億美元,票面利率為9%,當(dāng)然,這利率并不高。


但但這些錢(qián)夠嗎?


11月13日,華夏幸福發(fā)布公告,公開(kāi)發(fā)行面值總額不超過(guò)80億元的公司債券,24個(gè)月有效。


11月19日,上交所披露信息顯示,華夏幸福當(dāng)天再度提交一項(xiàng)非公開(kāi)發(fā)行的短期公司債券申請(qǐng),申請(qǐng)額度為40億。


生活得繼續(xù),融資不能停。



最近業(yè)內(nèi)的人找蜜哥聊天的少了。


刷了一遍朋友圈,發(fā)現(xiàn)我的一個(gè)不同父異母的好兄弟,剛剛更新了一條消息。XX智能機(jī)器人,誠(chéng)招代理商,一旦加入手把手帶你走向財(cái)富巔峰。


前些天他還是華夏京南某片區(qū)的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人。我問(wèn)他要不跟我干吧,他說(shuō)你拉倒吧,我現(xiàn)在看到房子就頭疼。


看了下窗外,已經(jīng)是晚上了,最近天越來(lái)越短,夜越來(lái)越長(zhǎng),這個(gè)冬天也越來(lái)越冷。


【本文為投資家網(wǎng)原創(chuàng)文章,轉(zhuǎn)載或內(nèi)容合作請(qǐng)聯(lián)系投資家網(wǎng),違規(guī)轉(zhuǎn)載,法律必究。】

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