“有朝一日大風(fēng)起，扶搖直上九萬(wàn)里。”

11月19號(hào)的股市，地產(chǎn)公司皆大歡喜，漲聲不斷。華夏幸福基業(yè)更是難得的直線漲停，用上面的一首詩(shī)形容并不為過。當(dāng)然，第二天再降下來(lái)是另一回事。

今天談“遠(yuǎn)郊天王”華夏幸福。

壹

自從今年3月份的一則報(bào)道“霸州孔雀城直降8500”，蝴蝶的小翅膀或許煽動(dòng)了一場(chǎng)風(fēng)暴，華夏股價(jià)從四十多元一直跌跌不休，最終保持在23元上下徘徊。

作為曾經(jīng)十大房企唯一一家純民營(yíng)企業(yè)的開發(fā)商，戰(zhàn)績(jī)甚是輝煌。PPP產(chǎn)業(yè)新城模式全國(guó)遍地開花，布局80多個(gè)城市郊區(qū)，以3700多億的總資產(chǎn)大步跨入千億房企俱樂部。

華夏幸福這個(gè)偏居一隅的固安地方房企到全國(guó)十大房企之一，這個(gè)開發(fā)商的背景始終很神秘，業(yè)內(nèi)猜測(cè)版本眾多，國(guó)企背景或紅色背景或某大佬直系等。

其掌門人王文學(xué)比公司還要神秘。

王老板是廊坊霸州的某個(gè)火鍋店老板轉(zhuǎn)型，經(jīng)過20年發(fā)展終成為一代房企大佬，與其他的地產(chǎn)大佬相比，曲折的經(jīng)歷更具有吸引人的噱頭和成功示范效應(yīng)。

去年的胡潤(rùn)財(cái)富排行榜，王老板更以575億的身家位居中國(guó)富豪榜的28位，華夏幸福公司的銷售額排名第7，可喜可賀。

但王老板卻從來(lái)不說(shuō)自己是房地產(chǎn)開發(fā)公司，在各路媒體場(chǎng)合公開強(qiáng)調(diào)，華夏幸福是一家產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商。

簡(jiǎn)單說(shuō)就是企業(yè)通過和地方政府合作，政府政策支持，提供低價(jià)土地和低稅收等福利，華夏負(fù)責(zé)提供資金新城基建，共同打造新城，未來(lái)通過政策優(yōu)惠和低房租等吸引產(chǎn)業(yè)入駐。

新城利潤(rùn)政府與華夏長(zhǎng)期分成，最終成為華夏長(zhǎng)期下蛋的母雞。王老板立志要建立一個(gè)遍布全國(guó)的“養(yǎng)雞場(chǎng)”，在線云養(yǎng)雞。

貳

故事的美好結(jié)局當(dāng)然是王子和灰姑娘在一起，現(xiàn)實(shí)卻不一定。

2017年4月1號(hào)，一號(hào)首長(zhǎng)牽頭成立的千年大計(jì)“雄安新區(qū)”橫空出世。

同樣出事的還有華夏幸福

雄安新區(qū)成立的時(shí)候，大A股的吃瓜群眾們發(fā)現(xiàn)，原來(lái)雄安新區(qū)已經(jīng)有一個(gè)超級(jí)概念股，華夏幸福。

早在雄安新區(qū)成立之前，2015年8月28日，華夏幸福就與雄安當(dāng)?shù)卣炗喠?56平方公里，85萬(wàn)畝的土地合作開發(fā)協(xié)議，再加上規(guī)劃的白洋淀科技館。

意味著雄安新區(qū)遠(yuǎn)期2000平方公里的總規(guī)劃，王老板占據(jù)了三分之一的江山。

最終的發(fā)酵在股市，華夏幸福股票連續(xù)5個(gè)一字漲停板，華夏幸福以44.39收盤，漲幅超過60%。王老板個(gè)人財(cái)富暴增250億，陡然而富！

當(dāng)然，事情沒有那么簡(jiǎn)單，該來(lái)的總會(huì)來(lái)。3天后的4月4號(hào)，華夏發(fā)文表示堅(jiān)決服從國(guó)家設(shè)立雄安新區(qū)的總體安排。

最終以華夏主動(dòng)放棄雄安所有地塊為結(jié)果，和當(dāng)年王老板主動(dòng)放棄政府的裝修欠款如出一轍。

不同的是，后者為他帶來(lái)了第一次機(jī)遇，前者為他拉下了雄縣縣委書記吳亞飛。

叁

你永遠(yuǎn)不知道驚喜和意外哪一個(gè)先到，2015年，華夏也是如此。

2015年的環(huán)京房?jī)r(jià)大漲，重倉(cāng)環(huán)京的王老板收獲到了華夏滿滿的幸福。固安永清霸州廊坊大廠香河延慶…… 喊出1個(gè)北京城，16個(gè)孔雀城的豪言壯志。

同年9月，負(fù)債率飆升到86.92%。

在旺盛的購(gòu)房需求下，多高的負(fù)債都不是問題。不滿足于北京郊區(qū)的王老板，開始放眼全國(guó)的郊區(qū)。

2016年12月，華夏調(diào)整人事機(jī)構(gòu)，在產(chǎn)業(yè)新城板塊下設(shè)立了產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)集團(tuán)，王老板信心十足的計(jì)劃出2017年要成立200個(gè)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。

首要任務(wù)是緊急招聘200個(gè)小鎮(zhèn)總。

工作內(nèi)容比較簡(jiǎn)單，首先確認(rèn)當(dāng)?shù)匾蛟霫P類型的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，然后找到該產(chǎn)業(yè)的一批龍頭企業(yè)，簽訂意向協(xié)議，表明這個(gè)小鎮(zhèn)做起來(lái)之后愿意入駐，最后再拿著這份名單去找政府批地。

特別強(qiáng)調(diào)各地政府退休或離職的領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)先，不限學(xué)歷，一經(jīng)錄用待遇優(yōu)厚。

半年后的今天，就在這個(gè)月，華夏幸福小鎮(zhèn)集團(tuán)裁員400余人，基本上砍掉了這項(xiàng)業(yè)務(wù)。半年前忙著招人的小鎮(zhèn)集團(tuán)，半年后忙著裁人，慌慌張張匆匆忙忙。

活著就要折騰，經(jīng)過多年奮斗，2017年華夏資產(chǎn)成功超過3500億，負(fù)債也同步超過3000億。

但是2017年華夏年報(bào)凈利潤(rùn)88億，現(xiàn)金流為負(fù)162億，由此引發(fā)上交所奪命18問，你解釋一下錢去哪了？

擴(kuò)張步子邁的太大了，根本停不下來(lái)。

肆

裁員不能解決問題，但是能省錢。除了小鎮(zhèn)集團(tuán)之外，華夏天津集團(tuán)和京南集團(tuán)以及重慶集團(tuán)也被撤消。

好朋友老王跟我說(shuō)，在10月31號(hào)的內(nèi)部全員大會(huì)上，王老板表示，華夏幸福接下來(lái)將進(jìn)行業(yè)務(wù)梳理，對(duì)沒有給公司創(chuàng)造價(jià)值的業(yè)務(wù)，將要被裁掉。部分區(qū)域發(fā)展有限的，將要被梳理掉。梳理劃重點(diǎn)。

單純的裁員并不能帶來(lái)收入，只能減少支出。開源節(jié)流，重點(diǎn)還是需要去找錢。

首先，7月10號(hào)，華夏幸福公告稱，公司控股股東向平安資管轉(zhuǎn)讓19.70%股份，轉(zhuǎn)讓價(jià)為23.655元/股，轉(zhuǎn)讓價(jià)款共計(jì)137.7億。并簽署對(duì)賭協(xié)議。

華夏控股向平安資管承諾，以華夏幸福 2017 年凈利潤(rùn)為基數(shù)，2018 年、2019 年、2020 年三個(gè)年度凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率分別不低于30%、65%、105%，凈利潤(rùn)分別不低于114.15億元、144.88億元、180億元。

按照對(duì)賭協(xié)議規(guī)定，華夏今年要拿出114.15億的利潤(rùn)。而18年前三季度，華夏凈利潤(rùn)78.78億。

另根據(jù)最新數(shù)據(jù)，房企前十月銷售目標(biāo)完成率，華夏2000億的銷售目標(biāo)，完成1200億，完成率60%。

還有2個(gè)月過年，看吧。

但這些錢夠嗎？

3個(gè)月后，華夏發(fā)布公告稱要與萬(wàn)科合作開發(fā)土地，華夏運(yùn)營(yíng)環(huán)京多年，雖然擁有大量土地，但環(huán)京的史無(wú)前例的政策嚴(yán)控下，華夏只能放棄環(huán)京這塊肥肉，換取更長(zhǎng)期的發(fā)展。

當(dāng)然，蜜哥還是要佩服一下萬(wàn)科，就是那個(gè)喊著活下去的萬(wàn)科，真正的做到了幫助同行活下去。

10月9日，華夏與萬(wàn)科簽署了合作開發(fā)協(xié)議，共4個(gè)項(xiàng)目10幅土地，用地面積共509畝。萬(wàn)科以32.34億收入囊中，而這幾個(gè)地塊是華夏在2017年9月9日到2018年5月9日取得，土地價(jià)格總共約38.33億。

這10幅土地的容積率從1.3到2.0不等，按照1.5均值計(jì)算，計(jì)容建筑面積大約為50.9萬(wàn)平方米。根據(jù)項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)價(jià)格估算，4個(gè)項(xiàng)目10幅土地總貨值大約為65億元。

也就是說(shuō)，萬(wàn)科以32.34億元的價(jià)格獲得了貨值約50億元的土地，打得一手好牌，可喜可賀。

現(xiàn)實(shí)往往是復(fù)雜的。與萬(wàn)科交易的前一天，11月8號(hào)，華夏幸福境外融資1億美元，票面利率為9%，當(dāng)然，這利率并不高。

但但這些錢夠嗎？

11月13日，華夏幸福發(fā)布公告，公開發(fā)行面值總額不超過80億元的公司債券，24個(gè)月有效。

11月19日，上交所披露信息顯示，華夏幸福當(dāng)天再度提交一項(xiàng)非公開發(fā)行的短期公司債券申請(qǐng)，申請(qǐng)額度為40億。

生活得繼續(xù)，融資不能停。

伍

最近業(yè)內(nèi)的人找蜜哥聊天的少了。

刷了一遍朋友圈，發(fā)現(xiàn)我的一個(gè)不同父異母的好兄弟，剛剛更新了一條消息。XX智能機(jī)器人，誠(chéng)招代理商，一旦加入手把手帶你走向財(cái)富巔峰。

前些天他還是華夏京南某片區(qū)的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人。我問他要不跟我干吧，他說(shuō)你拉倒吧，我現(xiàn)在看到房子就頭疼。

看了下窗外，已經(jīng)是晚上了，最近天越來(lái)越短，夜越來(lái)越長(zhǎng)，這個(gè)冬天也越來(lái)越冷。

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