說(shuō)到樓市調(diào)控，近期的政策真是“王炸”頻出，從今年3月到4月下旬，出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的地市已經(jīng)多達(dá)50余個(gè)，超過(guò)10個(gè)城市對(duì)首套房貸款實(shí)行“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，近20個(gè)城市實(shí)行“限售”政策……

限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)……在一連串的房地產(chǎn)調(diào)控王炸政策扔出之后，樓市的成交量迅速冰封，這直接帶來(lái)的就是房地產(chǎn)中介行業(yè)的收入急劇下滑。

凜冬已至，關(guān)店潮來(lái)臨！

這幾天，房地產(chǎn)中介的“扛把子”，大名鼎鼎的鏈家，在調(diào)控重壓下，也扛不住了：

近日有報(bào)道稱，鏈家已經(jīng)開始逐步關(guān)停300家在北京的門店。該消息稱，此前鏈家原計(jì)劃關(guān)閉500家，后來(lái)定的300家，共100個(gè)區(qū)，每區(qū)關(guān)3家，等政策寬松了會(huì)再開。此外，已有多位經(jīng)紀(jì)人表示，4月份鏈家多個(gè)門店的業(yè)績(jī)幾乎為零。

對(duì)于這個(gè)報(bào)道，北京鏈家相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)表示，關(guān)300家店的說(shuō)法不太準(zhǔn)確，但受北京樓市相關(guān)政策的影響，北京鏈家的確已經(jīng)開始關(guān)閉部分門店。

其實(shí)不止鏈家，包括房天下、我愛(ài)我家這類中大型中介企業(yè)也都陸續(xù)關(guān)閉了一些環(huán)北京樓市的門店。根據(jù)房天下經(jīng)紀(jì)人透露，房天下正在關(guān)閉的線下門店預(yù)計(jì)總數(shù)達(dá)300多家，而這300多家門店多分布在環(huán)京地區(qū)和北京市。

房地產(chǎn)中介，這個(gè)受政策影響極為致命的行業(yè)，在經(jīng)歷了過(guò)去“比肩接踵”的無(wú)限輝煌之后，如今卻盛極而衰，跌入谷底。

此前，在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆之時(shí)，這些大型中介門店經(jīng)常爆滿，動(dòng)輒出現(xiàn)上千名購(gòu)房者瘋狂搶房的盛大景象。而如今，關(guān)店的關(guān)店，沒(méi)有關(guān)店的也已經(jīng)“門可羅雀”了。

中介關(guān)店潮，給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人帶來(lái)的直接后果就是收入大大降低，為了度過(guò)調(diào)控的寒冬，部分經(jīng)紀(jì)人采取了以下策略：

他們找一些容易砍價(jià)的房子（以投資客為主）作為主力突破口，拼命往下壓價(jià)，只要砸出一個(gè)低價(jià)，馬上廣泛傳播，形成輿論，后面的業(yè)主就會(huì)支撐不住陸續(xù)降價(jià)，這樣成交量才會(huì)起來(lái)，中介才有飯吃。

所以最近一段時(shí)間，北京西三旗地區(qū)活躍樓盤“育新花園”的一套曾報(bào)價(jià)998萬(wàn)元的90平方米公房，現(xiàn)在掛牌價(jià)格降到了868萬(wàn)元；一套“知本時(shí)代”約90平方米的房源，掛牌價(jià)從660萬(wàn)降到了635萬(wàn)的消息才會(huì)大肆傳播。這背后，就是經(jīng)紀(jì)人為了在調(diào)控寒冬下多收“三五斗”。

樓市兩極分化將會(huì)加劇

各地房地產(chǎn)新政頻繁加碼，意味著房地產(chǎn)的高壓政策將會(huì)持續(xù)下去，至少在未來(lái)幾個(gè)月之內(nèi)看不到松綁的跡象。而限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)這些一個(gè)比一個(gè)狠的政策無(wú)疑向市場(chǎng)釋放了“國(guó)家的政策彈藥很充足、國(guó)家讓住房回歸居住屬性的決心不會(huì)動(dòng)搖”的強(qiáng)烈信號(hào)。

所以，在鎖死流動(dòng)性之后，接下來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)“兩極分化”的情況會(huì)愈演愈烈。

一方面，各個(gè)中心城市和熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)將會(huì)保持大體橫盤的走勢(shì)格局不變（橫盤微漲、橫盤微跌都是橫盤），既不會(huì)出現(xiàn)暴漲，也難以出現(xiàn)大跌。未來(lái)幾個(gè)月，只要調(diào)控政策不松綁，橫盤將會(huì)是一二線城市最大概率的走勢(shì)。

另一方面，二線較弱城市的遠(yuǎn)郊和三四線城市的房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力依然較大，由于部分三四線城市也加入到了調(diào)控大軍，所以這些地方庫(kù)存的消化將會(huì)耗費(fèi)較長(zhǎng)時(shí)間，之前被爆炒的地方，價(jià)格出現(xiàn)下跌也極有可能成為大概率事件。

除了一二線城市和三四五線小城市之間的兩極分化會(huì)越來(lái)越明顯之外，同一個(gè)城市的不同區(qū)域，甚至是同一個(gè)街區(qū)一墻之隔的兩個(gè)不同樓盤，兩極分化的趨勢(shì)也會(huì)越來(lái)越明顯。

這個(gè)“兩極分化”能達(dá)到多大程度呢？差幾倍都很正常！

在美國(guó)，普通住宅區(qū)的房子可能只要30萬(wàn)美元左右，而一街之隔的高檔住宅區(qū)往往高達(dá)100萬(wàn)美元。這兩個(gè)地方，房子本身的面積、格局可能相差不多，但差就差在環(huán)境上。

富人區(qū)大都在環(huán)境優(yōu)美、治安良好的地方，比如著名的紐約長(zhǎng)島、洛杉磯比佛利山莊，這些地方大都是千萬(wàn)美元的豪華別墅。

而窮人區(qū)更多在環(huán)境臟亂、犯罪率高的地方，比如紐約的哈林區(qū)，比如汽車城底特律，這里住的大都是收入不高的窮人。

很多時(shí)候，居住者的文化素養(yǎng)、生活水準(zhǔn)、價(jià)值取向等軟性因素也決定了一個(gè)社區(qū)的房?jī)r(jià)水平如何。

倉(cāng)廩實(shí)而知禮節(jié)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國(guó)以后也會(huì)像美國(guó)那樣，人們買房會(huì)越來(lái)越注重與價(jià)值觀、收入、社會(huì)地位、個(gè)人身份都相仿的人為鄰。

而高端人才一旦抱團(tuán)入住某個(gè)樓盤，那么這個(gè)樓盤的價(jià)格將會(huì)跟附近其他樓盤明顯拉開差距。漲的時(shí)候比其他樓盤漲更多，跌的時(shí)候比其他樓盤跌更少，購(gòu)買這種樓盤的人，將成為財(cái)富的大贏家。

總體來(lái)看，區(qū)域位置、教育資源、公共配套設(shè)施、交通狀況、樓盤品質(zhì)、綠化車位、就業(yè)人口流入等因素的綜合，決定了未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)上漲還是下跌。

未來(lái)投資房地產(chǎn)，將會(huì)越來(lái)越考驗(yàn)每個(gè)人的眼光。在房地產(chǎn)兩極分化趨勢(shì)日益明顯的情況下，對(duì)上述因素的整合分析能力，將決定你未來(lái)投資房產(chǎn)的成敗。

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